Tal como destacamos en números anteriores el fideicomiso estuvo muy vinculado a la recuperación del nivel de actividad de la construcción.
En esta oportunidad analizamos el estado de situación y las perspectivas del mercado inmobiliario de viviendas de la ciudad de Buenos Aires, en cuyo desarrollo el fideicomiso, como instrumento de financiamiento, tiene mucho que ver y aún mucho que aportar.
Según los datos publicados por el colegio de escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en 2005 el valor de las escrituras en la Ciudad de Buenos Aires registró un incremento de 45% en relación con el alcanzado el año anterior.
Esto fue consecuencia del incremento de la cantidad de operaciones pero también del mayor valor de las propiedades, tanto por aumento del precio del metro cuadrado como por la mayor participación de los inmuebles nuevos en el total de operaciones.
En lo que hace a la dinámica de los precios, el promedio de los departamentos registró un incremento de 30% en el caso de las unidades nuevas y 10,5% los inmuebles usados.
Sin embargo, es importante destacar que los promedios escondieron realidades muy distintas, que dependen de la disponibilidad de propiedades nuevas, la posibilidad de llevar adelante nuevos desarrollos y el poder adquisitivo de la demanda de inmuebles en la zona.
Existió una franja de variación entre 5% (Villa Devoto, La Boca) y 35% (Recoleta, Barrio Norte). La lenta pero sostenida recuperación de la rentabilidad de los alquileres (por incremento del precio) tuvo mucho que ver en el aumento de los precios de los usados en las zonas más buscadas.
domingo, marzo 11, 2007
domingo, marzo 20, 2005
Tasacion inmobiliaria
Es la estimación del valor de un bien inmueble.
La valoración se realiza en función de las características propias del bien objeto de valoración y depende de diversas variables: coste de producción, relación oferta-demanda, tiempo, etc.
Existen cuatro criterios o métodos de valoración:
Método del coste: Sirve para calcular el valor de reemplazamiento de un inmueble, como suma de inversiones necesarias para reponerlo por otro de sus mismas características y calidad realizado con materiales y tecnologías actuales.
Método de comparación: Se basa en el principio de sustitución, por el que el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquél, y consiste en determinar el valor de un inmueble sobre la base de datos de venta de propiedades parecidas.
Método de actualización de rentas: Se basa en el principio de anticipación, según el cual el valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica en función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro, y su valor vendrá determinado por el valor presente de todas las rentas netas futuras.
Método residual: Basado en el principio, por el cual el valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble es la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores, y en el principio de mayor y mejor uso, que dice que el valor de un inmueble susceptible de ser construido con distintos usos e intensidades edificatorias, será el resultado de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al uso más probable y que económicamente (rentabilidad) resulte más aconsejable, con la intensidad (edificabilidad) que permita la obtención del mayor valor.
La utilización de uno u otro método depende del tipo de inmueble y de la finalidad de la tasación.
FINALIDADES DE LA TASACIÓN:
Los motivos por los que se puede necesitar una tasación son muy diversos, a titulo de ejemplo:
· Valoraciones patrimoniales
· Valoraciones activos de empresas
· Registro Mercantil
· Herencias
· Contenciosos
· Contradictorias de la Agencia Tributaria
· Compra-Venta de inmuebles
· Alquiler de inmuebles
· Créditos con garantías reales
· Daciones en pago
· Compra- Venta de empresas
· Recuperación de crédito
Si bien todos ellos pueden encuadrarse en las siguientes finalidades:
· Asesoramiento
· Garantía hipotecaria
· Determinación del valor de mercado
· Provisiones técnicas de las entidades aseguradoras
· Patrimonio de las instituciones de inversion colectiva inmobiliaria
· Patrimonio inmobiliario de los fondos de pensiones
La valoración se realiza en función de las características propias del bien objeto de valoración y depende de diversas variables: coste de producción, relación oferta-demanda, tiempo, etc.
Existen cuatro criterios o métodos de valoración:
Método del coste: Sirve para calcular el valor de reemplazamiento de un inmueble, como suma de inversiones necesarias para reponerlo por otro de sus mismas características y calidad realizado con materiales y tecnologías actuales.
Método de comparación: Se basa en el principio de sustitución, por el que el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquél, y consiste en determinar el valor de un inmueble sobre la base de datos de venta de propiedades parecidas.
Método de actualización de rentas: Se basa en el principio de anticipación, según el cual el valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica en función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro, y su valor vendrá determinado por el valor presente de todas las rentas netas futuras.
Método residual: Basado en el principio, por el cual el valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble es la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores, y en el principio de mayor y mejor uso, que dice que el valor de un inmueble susceptible de ser construido con distintos usos e intensidades edificatorias, será el resultado de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al uso más probable y que económicamente (rentabilidad) resulte más aconsejable, con la intensidad (edificabilidad) que permita la obtención del mayor valor.
La utilización de uno u otro método depende del tipo de inmueble y de la finalidad de la tasación.
FINALIDADES DE LA TASACIÓN:
Los motivos por los que se puede necesitar una tasación son muy diversos, a titulo de ejemplo:
· Valoraciones patrimoniales
· Valoraciones activos de empresas
· Registro Mercantil
· Herencias
· Contenciosos
· Contradictorias de la Agencia Tributaria
· Compra-Venta de inmuebles
· Alquiler de inmuebles
· Créditos con garantías reales
· Daciones en pago
· Compra- Venta de empresas
· Recuperación de crédito
Si bien todos ellos pueden encuadrarse en las siguientes finalidades:
· Asesoramiento
· Garantía hipotecaria
· Determinación del valor de mercado
· Provisiones técnicas de las entidades aseguradoras
· Patrimonio de las instituciones de inversion colectiva inmobiliaria
· Patrimonio inmobiliario de los fondos de pensiones
domingo, marzo 13, 2005
Como actúa una inmobiliaria en Argentina.
Una buena promoción del bien raíz, es esencial a la hora de la decisión tomada: ya sea venta o alquiler.
Comparar valores, es una forma de saber cuanto cuesta una propiedad.
Solicitar una tasacion por un profesional capacitado, es lo mejor.
Salir a la calle personalmente a comparar con otros similares en cuanto a ubicación, superficie y estado, es una buena opción, aunque no es la mas acertada ni la mejor, ya que se debe ser coherente e imparcial en el anàlisis y no subjetivo.
Elegir la inmobiliaria adecuada, es de suma importancia:
Que esté establecida en la zona, que tenga una buena cartera de clientes , que acredite experiencia y honestidad, es uno de los factores que para la tasación del inmueble más interesa.
Tareas que realiza una inmobiliaria:
Una promoción adecuada, al momento y a la circunstancia.
El dueño del inmueble, puede marcar las pautas, es decir, cómo quiere que se publicite su propiedad, pero las decisiones las debe tomar el profesional, en referencia a como esté el mercado actuando.
Una de las variantes más utilizadas es poner avisos en los diarios de mayor circulaciòn, en el sector: Clasificados y también un cartel de venta en la misma propiedad (esta es una publicidad permanente). Hoy se utiliza mucho Internet, con pàginas propias, que son capturadas por los buscadores, lo que permite una oferta de largo alcance.
Honorarios:
Pautar la comisión de antemano con la inmobiliaria es imprescindible.
Aunque la ley 24.441 del código civil establece en el art. 77 un porcentaje menor, lo habitual es que se pague un 3% (más IVA sobre ése porcentaje) de comisión.
Si se realiza una venta y compra en el mismo momento es muy común pautar un porcentaje menor en la comisión.
Verificaciones que se realizan:
Antes de firmar el boleto es necesario tener todos los papeles del inmueble al día, pues de no ser así puede llegar a retrasarse o anularse la operación inmobiliaria.
Documentos:
Los documentos a solicitar son:
a) el certificado de dominio,
b) el de inhibición,
c) los planos de la obra,
d) y constatar que los impuestos estén al día.
No olvidemos que el certificado de dominio determina si la propiedad esta libre de gravamenes o si está hipotecada. Si apareciera una traba de éste tipo la operación se puede realizar igual pero, habrá que pagar el valor (de cancelación) correspondiente a la hipoteca. O sea cancelar la misma, en el mismo acto o con anterioridad.
Si éste pago lo realiza el comprador lo restará ó descontará del importe ya acordado.
El certificado de inhibición sirve para constatar que el dueño de la propiedad no esté impedido (inhabilitado de realiza una operación de éste tipo.
El libre deuda de los impuestos es un trámite que corre por cuenta del escribano. Aunque pueden conocerse con anticipaciòn y acordarse la modalidad de cancelaciòn de los mismos.
En caso de que existan deudas, el comprador debe exigir que los montos se descuenten del valor acordado. En todos los casos el pago de las mismas le corresponden al vendedor del bien, salvo convenciòn en contrario.
NO EXISTE UNA OBLIGACIÓN LEGAL DE TRANSFERIR LOS PLANOS DE UN INMUEBLE A SU NUEVO DUEÑO, pero es importante contar con ésta información sobre todo si se piensa hacer reformas en el futuro.
Ante cualquier duda Ud. puede consultar a la oficina de DEFENSA al CONSUMIDOR más próxima a su domicilio, si no le satisface la que le ofrece su asesor inmobiliario y/o para zanjar hipotèticas custiones que se suscitaran.
Comparar valores, es una forma de saber cuanto cuesta una propiedad.
Solicitar una tasacion por un profesional capacitado, es lo mejor.
Salir a la calle personalmente a comparar con otros similares en cuanto a ubicación, superficie y estado, es una buena opción, aunque no es la mas acertada ni la mejor, ya que se debe ser coherente e imparcial en el anàlisis y no subjetivo.
Elegir la inmobiliaria adecuada, es de suma importancia:
Que esté establecida en la zona, que tenga una buena cartera de clientes , que acredite experiencia y honestidad, es uno de los factores que para la tasación del inmueble más interesa.
Tareas que realiza una inmobiliaria:
Una promoción adecuada, al momento y a la circunstancia.
El dueño del inmueble, puede marcar las pautas, es decir, cómo quiere que se publicite su propiedad, pero las decisiones las debe tomar el profesional, en referencia a como esté el mercado actuando.
Una de las variantes más utilizadas es poner avisos en los diarios de mayor circulaciòn, en el sector: Clasificados y también un cartel de venta en la misma propiedad (esta es una publicidad permanente). Hoy se utiliza mucho Internet, con pàginas propias, que son capturadas por los buscadores, lo que permite una oferta de largo alcance.
Honorarios:
Pautar la comisión de antemano con la inmobiliaria es imprescindible.
Aunque la ley 24.441 del código civil establece en el art. 77 un porcentaje menor, lo habitual es que se pague un 3% (más IVA sobre ése porcentaje) de comisión.
Si se realiza una venta y compra en el mismo momento es muy común pautar un porcentaje menor en la comisión.
Verificaciones que se realizan:
Antes de firmar el boleto es necesario tener todos los papeles del inmueble al día, pues de no ser así puede llegar a retrasarse o anularse la operación inmobiliaria.
Documentos:
Los documentos a solicitar son:
a) el certificado de dominio,
b) el de inhibición,
c) los planos de la obra,
d) y constatar que los impuestos estén al día.
No olvidemos que el certificado de dominio determina si la propiedad esta libre de gravamenes o si está hipotecada. Si apareciera una traba de éste tipo la operación se puede realizar igual pero, habrá que pagar el valor (de cancelación) correspondiente a la hipoteca. O sea cancelar la misma, en el mismo acto o con anterioridad.
Si éste pago lo realiza el comprador lo restará ó descontará del importe ya acordado.
El certificado de inhibición sirve para constatar que el dueño de la propiedad no esté impedido (inhabilitado de realiza una operación de éste tipo.
El libre deuda de los impuestos es un trámite que corre por cuenta del escribano. Aunque pueden conocerse con anticipaciòn y acordarse la modalidad de cancelaciòn de los mismos.
En caso de que existan deudas, el comprador debe exigir que los montos se descuenten del valor acordado. En todos los casos el pago de las mismas le corresponden al vendedor del bien, salvo convenciòn en contrario.
NO EXISTE UNA OBLIGACIÓN LEGAL DE TRANSFERIR LOS PLANOS DE UN INMUEBLE A SU NUEVO DUEÑO, pero es importante contar con ésta información sobre todo si se piensa hacer reformas en el futuro.
Ante cualquier duda Ud. puede consultar a la oficina de DEFENSA al CONSUMIDOR más próxima a su domicilio, si no le satisface la que le ofrece su asesor inmobiliario y/o para zanjar hipotèticas custiones que se suscitaran.
Dos preguntas y sus respuestas
1 -¿Qué precauciones debo tener al momento de comprar una vivienda?
Hay que comparar precios en los clasificados y elegir una inmobiliaria de la zona.
Es muy importante exigir los certificados de dominio e inhibición y pautar de antemano la comisión que cobrará la inmobiliaria si se realiza la compra ó venta
2- ¿Cómo se define el precio justo?
Esto varía de acuerdo a la ubicación exacta, tamaño del terreno, metros cubiertos de la propiedad, antigüedad, servicios, y estado en se se encuentra la misma.
Respecto de la ubicación, hay que tener en cuenta que si bien existen valores promedios de acuerdo al barrio, muchas veces esas cifras cambian de una cuadra a la otra.
Cada lugar tiene sus zonas "Top" y sus zonas "deprimidas" que se escapan del promedio del sector. No es lo mismo vivir sobre una zona residencial, tranquila, con una plaza cercana que vivir frente a las vías del ferrocarril o una avenida muy transitada y ruidosa, ó dónde hay cómo construcciones vecina inmuebles en muy mal estado de conservación.
En cuanto a la superficie, el primer paso es multiplicar el precio promedio del metro cuadrado por los metros cuadrados de superficie que tiene la vivienda.
Pero éste dato aunque es un parámetro tampoco es absoluto.
Hay que considerar que, en proporción los inmuebles grandes son más económicos que los chicos.
Las propiedades de construcción nueva se cotizan mejor que las propiedades antiguas, salvo que éstas últimas se traten de un edificio histórico.
Otro factor para tener en cuenta es que el precio real de la vivienda puede cambiar considerablemente si alguno de los que compra ó vende tiene "urgencia" de realizar la operación.
Hay que comparar precios en los clasificados y elegir una inmobiliaria de la zona.
Es muy importante exigir los certificados de dominio e inhibición y pautar de antemano la comisión que cobrará la inmobiliaria si se realiza la compra ó venta
2- ¿Cómo se define el precio justo?
Esto varía de acuerdo a la ubicación exacta, tamaño del terreno, metros cubiertos de la propiedad, antigüedad, servicios, y estado en se se encuentra la misma.
Respecto de la ubicación, hay que tener en cuenta que si bien existen valores promedios de acuerdo al barrio, muchas veces esas cifras cambian de una cuadra a la otra.
Cada lugar tiene sus zonas "Top" y sus zonas "deprimidas" que se escapan del promedio del sector. No es lo mismo vivir sobre una zona residencial, tranquila, con una plaza cercana que vivir frente a las vías del ferrocarril o una avenida muy transitada y ruidosa, ó dónde hay cómo construcciones vecina inmuebles en muy mal estado de conservación.
En cuanto a la superficie, el primer paso es multiplicar el precio promedio del metro cuadrado por los metros cuadrados de superficie que tiene la vivienda.
Pero éste dato aunque es un parámetro tampoco es absoluto.
Hay que considerar que, en proporción los inmuebles grandes son más económicos que los chicos.
Las propiedades de construcción nueva se cotizan mejor que las propiedades antiguas, salvo que éstas últimas se traten de un edificio histórico.
Otro factor para tener en cuenta es que el precio real de la vivienda puede cambiar considerablemente si alguno de los que compra ó vende tiene "urgencia" de realizar la operación.
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