El gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, informa:

El valor de los TERRENOS y la variación de los precios por zonas, de los mismos.

Este informe se realiza con el fin de presentar un registro completo de los terrenos ofrecidos en venta en el mes de junio de 2011, con un detallado análisis de las características pertinentes a este sector del mercado inmobiliario, a nivel actual y con la perspectiva de su evolución desde los registros iniciales del año 2001. Para ello se consideran diversos indicadores, analizados en sí mismos, y cruzados entre sí para profundizar el estudio, continuando la serie de informes que se realiza trimestralmente.


En el primer capítulo, se toman los precios de los 1.569 terrenos contabilizados, para los que en promedio, el valor del suelo es de U$S 1.704,5 el m2, lo que significa un aumento del 1,7 % con respecto al trimestre anterior. Con respecto a junio de 2010, hubo un aumento del 34,5 %. Las variaciones trimestrales e interanuales se estudian en base a una serie de registros iniciada en diciembre de 2001.

Se examina, luego, la evolución de los precios de un conjunto de terrenos que fueron registrados en relevamientos anteriores. Son 1.569 casos que presentan un precio promedio de U$S 1.704,5 el m2, significando una suba del 1,7 % con respecto al trimestre anterior. Luego, se toma la variable de las dimensiones de los terrenos y su implicancia en la determinación de precios, de modo que se observó que los mayores valores por m2 corresponden a los terrenos de menor extensión (entre 13 y 200 m2), los cuales promedian U$S 1.993,3.


La relación entre el valor del suelo y la distribución geográfica se estudia en la cuarta parte del informe. Para ello se toma la evolución de los precios según zonas: Oeste, Centro, Norte y Sur, que en ese orden presentan precios decrecientes. Asimismo se detectó la mayor variación en la zona Oeste, que presentó un aumento del 11,0 %, además de la mayor variación anual, del 62,6 %.

Se consideran además los datos relevantes de determinados barrios. Registrándose Puerto Madero como el barrio con mayor precio promedio de la ciudad (U$S 3.958,9 m2) y Villa Lugano como el barrio con menor precio promedio (U$S 376,9 m2).

Luego se agrega un mapa comparativo con los precios promedio del m2 para cada barrio, con su correspondiente análisis, incluyendo la comparación de los valores con respecto al mes de junio de 2010. Este estudio se complementa con el análisis de la extensión de territorio en venta por barrio, en términos absolutos y proporcionales; del cual resultó ser Villa Crespo el barrio con mayor proporción del total de superficie en venta, 9,09 %.

Precio promedio del m2 en los barrios de la Ciudad de Buenos Aires. Junio 2011

Otro análisis que se deriva de los valores del suelo es la medición de la diferencia entre los valores máximos y mínimos de las ofertas, al interior de cada barrio. Se encontró así la máxima diferencia en el barrio de Villa Crespo, donde el precio máximo es 30,6 veces mayor al mínimo.

La distribución puntual de los terrenos en venta, desagregados según precios, constituye otro de los componentes de análisis de este informe; y como modo alternativo de observación, se incorpora además un mapa de isolíneas de valor. Por otra parte, se incluye el análisis de la oferta de venta de terrenos por comunas, con sus respectivos valores promedio tanto en valores absolutos como en porcentajes, donde se registra los mayores valores promedio en las Comuna 14 y 2 (U$S 3.082,5 y U$S 2.980,5 respectivamente). En cuanto a los valores mínimos se localizan en las Comunas 8 y 9 con valores de U$S 452,7 a U$S 804,2 el m2, que se intercalan con algunos casos puntuales de ofertas de precios de los rangos medios.

Se consideran también, cuatro ejes barriales en el análisis, construidos hacia el Norte, Oeste, Sur y lindante a la Av. Gral. Paz, cada uno estudiado en las variables aplicables a la oferta de terrenos. Por otro lado, la incidencia del uso del suelo en los precios de los lotes, es examinada en base al Código de Planeamiento Urbano, el cual determina el tipo de construcción habilitado para cada distrito del territorio de la Ciudad. Son, además, estudiados los precios en cuanto a la capacidad constructiva de cada terreno.

La última variable de trabajo son las dimensiones de los terrenos, pero desde una perspectiva que permite entender la influencia de las localizaciones. Esto se logra tomando como referencia terrenos de determinadas extensiones, observadas de manera individual. Así, se toman para el análisis todos los terrenos de alrededor de 200 m2; por otro lado los de 450 m2; los de 1.000 m2 y los de 5.000 m2. Finalmente, se eligió la Comuna 10, conformada por los barrios de La Boca, Barracas, Nueva Pompeya y Parque Patricios, para ser estudiada como caso particular, con las características de la oferta de terrenos en detalle.



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Fuente: Subsecretaría de Planeamiento - Ministerio de Desarrollo Urbano.

Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires

Carlos Pellegrini 211 8vo piso.