Las distorsiones del mercado se reflejan en los alquileres .....

Tal como lo informa la nota de la Camara Inmobiliaria de Buenos Aires, publicada en el diario Ambito Financiero, es como se refleja la inflación - no reconocida por el gobierno - y que aqueja al consumidor en general:

Comercios usan un índice «a prueba de INDEC» (con productos que venden) para indexar contratos


Alquileres ya se pactan con un 20% de suba (mínimo)

Por: Florencia Lendoiro

Hace un año, un 20% de ajuste era el techo, hoy es el piso. Los alquileres de viviendas ya contemplan, sin excepción, ese nivel de aumento para el segundo año de contrato. Es lo que se estima en el mercado que será como mínimo la inflación en 12 meses y la forma que tienen los propietarios de resguardarse de la suba
de precios general.

En los alquileres de locales, la inflación también modificó algunas características de los contratos.
Ahora se pactan aumentos atados a la evolución del valor de un producto que el comercio vende, una condición que parecía justa pero hoy trae controversia entre inquilinos y propietarios. Mientras los dueños
de los espacios quieren tomar como referencia productos que reflejen el aumento del costo de vida real, quienes alquilan prefieren elegir mercadería controlada por «precios oficiales», para evitar subas.

«Todo el mercado tomó conciencia de que es así, que la inflación es una realidad con la que vivimos, que de menos del 20% no se puede hablar», dijo Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, a este diario. Sucede que el año pasado, todavía en algunos contratos residenciales se establecía que el alza que tendrían las cuotas del segundo año de alquiler sería del 15%.

Pero eso ya no pasa. «Incluso -explica Walenten-, el ajuste podría ser mayor al 20% que consensuamos. En cambio sabemos que los valores de los alquileres no corren al mismo ritmo que otros precios, menos como los salarios que en paritarias cierran con un 30% de aumento o más. Pero sabemos también que al inquilino le aumenta todo, y necesitamos que siga pagando. Así que nos adaptamos a su capacidad», relató. En rigor, las expensas de los edificios aumentaron entre un 35% y un 40% en promedio este año, en parte impulsadas por la fuerte influencia que tiene el sindicato de encargados de edificios.

La inflación es un problema grave para todo el sector inmobiliario.

Un fuerte aumento en el precio de los terrenos para construir (sumada a la escasez ya en la Capital) y el costo de construcción que aumenta muy por encima del índice de precios generales llevaron a que hoy en la Ciudad de Buenos Aires se construya la mitad de la superficie que se construía en 2007.

Sin la posibilidad de indexar los contratos residenciales por ley, lo que hacen las inmobiliarias es establecer un valor total para los dos años de alquiler y fijar las 12 primeras cuotas con un valor, y el segundo tramo de cuotas por un monto superior (que incluye en verdad el aumento). Es decir, un contrato escalonado. El caso de los alquileres comerciales se maneja bajo otros parámetros. Como explicó a Ámbito Financiero Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la Republica Argentina, hay diferentes referencias para no perder contra la inflación.

En algunos casos se pacta un monto de alquiler (que suele ser bajo) y un porcentaje de las ventas del comercio. Para un supermercado por ejemplo, puede ser el 0,80% o el 1% de las ventas, por el gran volumen que maneja. Una cadena de farmacias paga el 2%. Pero hay otros casos donde se pacta un
valor del alquiler más un porcentaje variable vinculado a la evolución del precio de un producto que comercialice el local. Para un bar, por caso, la cuota aumentará lo que el café lo haga. Los supermercados arman una canasta de productos para que el aumento sea más representativo con respecto a las posibilidades del comercio.

Y ahí se da una negociación interesante entre locatario y locador cada vez más frecuente. Abatti explica que él mismo participó de contratos donde quien alquilaba, en esta ocasión un hipermercado, quería que esa canasta esté compuesta por mercadería de necesidad básica que el Gobierno -a través de la Secretaría de Comercio Interior- tiene controlada y sobre la que exige se mantengan los precios fijos. Así, el valor del alquiler se mantendría estable. En cambio, los dueños de los locales incluyen productos «libres de controles» (en el caso del supermercado: aceite de oliva, gaseosas de botella pequeña, desodorante
de primera marca o leche maternizada), con el objetivo de que el incremento en la cuota refleje la inflación real.

Fuente: CIBA y Ambito Financiero, 12/07/2011