Desde el año 2006, en adelante se vienen instrumentando medidas de control sobre las operaciones económicas y con incidencia en los Bienes Regristrables.
Particularmente en los Bienes Raìces, los inmuebles.
La medida mas sostenida es la instrumentación del COTI – que aunque ha sufrido distintas modificaciones y ampliaciones en sus fechas de aplicación -se sostiene y se complementa a través del tiempo, mediante numerosas resoluciones de índole o carácter tributario y fiscalizador, por lo que va tomando el alcance nacional de su previsión primigenia, ya que corrige – mal que nos pese – aquellos desfasajes en cuanto a la actualización en la valuación de los inmuebles en general y en su efectiva realización, ya sean rurales o urbanos y/o estén alcanzados por cualquier tipo de contrato y/o de tributación.
Dada la complejidad de las aplicaciones y de los vericuetos pre-existentes el Organismo Fiscal – AFIP – ejerce, actualmente, presión sobre los responsables de dichos movimientos económicos ya sean éstas, las Ventas, Cesiones o Locaciones, Sub-locaciones y/o Arrendamientos, o Usufructos.
Cargando la penalidad a quiénes detentan la titularidad ya sea permanente o temporal. Sea en la intermediación y/o en la certificación de la transacción del bien registrable (salvo automotores).
Así son responsables de informar a la UIF:
a) Las Inmobiliarias. Según todos los inc. Del Art. 2, sobre todas las operaciones. (Y según se dice, en camino de ser agentes de retención.)
b)Los Titulares de inmuebles. Individualizado con todos los datos y ubicación, con Partidas inmobiliarias, precios; datos catastrales, por inmuebles urbanos y rurales.
c) Los Sublocadores —de corresponder, por las operaciones comprendidas en el inciso b) del Artículo 2º, - idem al anterior— individualizado por inmuebles urbanos y rurales.
d) Emprendimientos inmobiliarios —por las operaciones comprendidas en el inciso c) del Art. 2, significa: Superficie total en m2 o hectáreas con identificación de GPS (grados, minutos, segundos) y coincidiendo al menos uno de ellos con el ingreso principal.
e) Locadores de espacios fijos —por las operaciones
comprendidas en el inciso d) del Artículo 2º: Sup. Locada, arrendada o cedida.-
f) Cedentes de inmuebles urbanos —por las operaciones
comprendidas en el inciso e) del Artículo 2º: idem emprendimientos inmobiliarios, identificación con datos geopocionales (GPS) satelital. Se requieren los porcentajes de participación, salvo en el caso de Condóminos, ya que con la información que proporciones uno de ellos es suficiente.-
g) Cedentes de inmuebles rurales—por las operaciones
comprendidas en el inciso f) y segundo párrafo
del Artículo 2º; Nomenclatura catastral y/o Partida inmobiliaria. Se requieren los porcentajes de participación.-
h) Otros agentes de información alcanzados por
esta resolución general —para los sujetos obligados como agentes de información del régimen sin que resulten encuadrados específicamente en alguna de las categorías precedentes—. Entre otros, cedentes de nuda propiedad con reserva de usufructo; agentes agentes de información que no efectúen operaciones comprendidas en el inciso a) del Artículo 2º, etc.” de información que no efectúen operaciones comprendidas en el inciso a) del Artículo 2º, etc.-
Los datos solicitados son:
a) Identificación conforme a la siguiente tabla: Tabla de Tipos de Bienes Inmuebles. Descripción.
01 - Casa
02 - Departamento
03 - Departamento con cochera
04 - Cochera
05 - Local
06 - Lote de terreno
07 - Country, quintas, etc.
08 - Mejoras construcción
09 - Rurales con vivienda
10 - Rurales sin vivienda
80 - Inmuebles por accesión
81 - Inmuebles - Artículo 2316 del Código Civil
82 - Inmuebles por carácter representativo
99 - Otros inmuebles
b) Ubicación.
A tal fin se consignarán los siguientes datos:
1. Zona.
1.1. Urbana, incluye suburbana.
1.2. Rural, incluye sub-rural.
1.3. Otra.
2. Ubicación: calle, número, piso, departamento,
unidad funcional, ruta, kilómetro, código postal, localidad,
paraje, provincia.
3. Cualquier otro dato que permita su correcta localización.
El trámite se realiza solamente vía web, y se ingresa con la clave fiscal de cada responsable y salvo excepciones por Msn, no más por la vía telefónica.
En las locaciones o arrendamientos se requieren los siguientes datos:
g) Destino del inmueble objeto del contrato de locación o cesión, conforme a la siguiente tabla.
01 - Local con fines comerciales.
02 - Espacios móviles, “stands”, puestos, góndolas, etc.
03 - Afectado a establecimientos industriales o de prestación de servicios.
04 - Explotación rural.
04.1 Contrato de arrendamiento.
04.2 Contrato de aparcería.
04.3 Contratos accidentales.
04.4 Otros tipos.
05 - Casa habitación, vivienda.
06 - Recreo o veraneo, con fines turísticos o esparcimiento.
07 Otros fines - oficinas, administración, sedes, etc. En este caso se deberá aclarar el destino dado a dichos bienes.
Y su plazo de cumplimiento va desde el 1º de junio de 2011, (segunda prórroga) y con vencimiento al 31 de Enero de 2012.-
La compleja maraña de resoluciones y correcciones provoca marchas y contramarchas en la instrumentación, pero la realidad es que, ya han sido cubiertas casi todas las modalidades, y quiénes estén involucrados en alguna transacción y/o cesión, deberá cumplir con lo expuesto, o será pasible a las sanciones de la Ley Penal Tributaria, y sus correlatos en las comerciales, ya que las excepciones son muy contadas.
Lo mismo sucede con la representación de los extranjeros y sus obligaciones. Muy reglamentados al momento presente.
También, se vislumbra en la Resolución Gral, la revalorización de la moneda de curso legal por sobre la paridad cambiaria y el dólar que es la moneda mas utilizada en la operatoria, como una tendencia, y que se materializa en la obligación de publicitar y de escriturar, no en la moneda extranjera sino en la paridad cambiaria de aplicación, signada por el Banco Nación.
Por lo que en cada caso, habrá que interpretar correctamente lo que el organismo de control (AFIP) solicita, pues es ya notoria la fiscalización sobre las acciones y balances de las empresas privadas en cumplimiento de la normativa publicada en el Boletín Oficial.
Se sugiere consultar el documento oficial para mayor información
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domingo, 14 de agosto de 2011
martes, 26 de julio de 2011
La renta de depósitos perforó el techo de los 10 dólares por metro cuadrado.
El trabajo de los operadores inmobiliarios, requiere cada vez mayor dedicacòn y una mejor especializaciòn en las àreas especìficas; claros ejemplos de ellos con las situaciones que traemos a colaciòn:
Los inmuebles comerciales llegan a duplicar los precios - en las renovaciones -en los contratos de alquiler.
Los Barrios de Chacarita y Paternal, en Capital Federal, y el corredor norte son hasta el kilómetro 30, son las ubicaciones más demandadas.
El aumento sostenido de la inflación y la escasez de buenos espacios para logística en Capital Federal y el primer cordón del GBA son las causas principales que llevaron a superar la barrera de los u$s10 por metro cuadrado en el alquiler de los depósitos.
Asimismo, esta situación ha generado que, en algunos casos, se renegocien contratos con incrementos superiores al 100 por ciento.
"Si bien la inflación explica parte de lo que está ocurriendo con los valores locativos de depósitos, el principal factor para entender este nuevo récord es la escasez de productos disponibles en ubicaciones y con características premium. Entonces, cuando una compañía encuentra un buen depósito después de haber "barrido" todo el mercado, no lo duda y paga lo que tiene que pagar", sostienen los operadores inmobiliarios especializados en el rubro.
En el primer semestre del corriente año, se concretaron varias operaciones de alquiler que reflejan la falta de productos premium en el mercado.
Por ejemplo, cabe citar que:
"Una importante empresa de tecnología y electrodomésticos encomendó la búsqueda de un depósito de 1.500m2 en Capital Federal. Y... finalmente, concretaron el alquiler en La Paternal, por un valor apenas superior a los u$s10 el metro cuadrado", señala el socio de la empresa inmobiliaria especializada, que detalla que este incremento en los valores de los inmuebles logísticos aplica solo a los productos que ofrecen "buenos accesos, altura de techos (mínima de ocho (8) metros), naves sin columnas, con entrada apta para contenedores, y red contra incendios, ademàs de playa de carga y descarga". Además, se descarta como elemento esencial que el inmueble esté ubicado dentro de un distrito con zonificación industrial o de equipamiento para obtener la correspondiente habilitación municipal".-
El nuevo techo, un trauma, en si mismo:
La bùsqueda, es el leiv motiv incordioso de toda mudanza, ya sea comercial o de vivienda ùnica o de oficinas. Que se supera con un buen asesoramiento.
Así lo sugieren varios operadores del mercado.
Vale el ejemplo:
En el alquiler concretado en Paternal, desde la inmobiliaria señalan que la empresa ya venía buscando depósitos, pero hasta ese momento y después de muchas visitas con diferentes inmobiliarias, nada le había conformado.
"El cliente buscaba por su cuenta hacía casi un año, pasando de inmobiliaria en inmobiliaria, perdiendo mucho tiempo en visitas a inmuebles inapropiados, una experiencia muy frustrante. Les propusimos ocuparnos de su búsqueda de manera exclusiva, para darles el asesoramiento que necesitaban y cuidar su tiempo. La propuesta consistía en estudiar el mercado, hacer una primera selección de inmuebles, realizar visitas solo a inmuebles apropiados y llevar adelante la posterior negociación del depósito que eligieran. El resultado fue que: a los tres meses, el cliente ya tenía el contrato firmado en un depósito con las condiciones requeridas", explica García Fernández.
"El mercado para inmuebles logísticos está muy demandado y en Capital Federal este tipo de propiedades son escasas, con lo cual creo que el nuevo techo en depóstio AAA vino para quedarse y puede haber nuevos récords este año", concluye García Fernández, aunque aclara que: "tampoco hay que confundirse porque no todo vale u$s10 por metro cuadrado".
Incrementos en las renovaciones
A su vez, C&GF Negocios inmobiliarios logró, por mandato del propietario, un aumento superior al 100% en la renovación de un contrato por un inmueble logístico de 18.000 m2, con una empresa multinacional de archivo de documentación que alquilaba desde hacía 10 años un depósito en Capital Federal.
"Cuando el contrató venció, aasesoramos al propietario en la renovación y cerramos un aumento del 150% con respecto a los valores del contrato anterior, por un período de cinco años", explica García Fernández y agrega "la clave fue el entendimiento por parte del inquilino de que una zonificación adecuada para almacenar papel es muy difícil de obtener, y más aún en una superficie tan grande".
El éxito de la negociación radica en plantear un plan de trabajo, a las partes, claro y específico, en pos de llegar al precio de mercado: en primer lugar, haciendo valer la zonificación adecuada y el gran tamaño de la parcela, casi inexistente dentro de la ciudad de Buenos Aires, para luego con el asesoramiento de profesionales y técnicos idoneos y de diferentes rubros generar un informe imparcial y robusto de comparables apropiados".-
El inmueble está ubicado en las cercanías dela Autopista Richieri y General Paz.
La propiedad cuenta con salida a dos calles y 10.000 m2 de naves industriales, sectores de construcciones accesorios, espacio de playa y circulación vehicular, "lo que lo convierten en un producto inmobiliario muy preciado para cualquier empresa", explica García Fernández.
Lo cierto es que, la esta escasez de productos también se ve claramente en el corredor norte de Buenos Aires, sobre todo de General Paz a Márquez.
La superpoblaciòn de la Capital Federal y el intenso tràfico vehicular existente provocan que el cinturòn comercial se extienda cada vez màs "hacia las afueras" y requiera de una adecuaciòn efectiva en su parque industrial co-lindante, y por si fuera poco, esta circustancia se viene repitiendo en las principales ciudades del todo el paìs, ya sean ciudades como Rosario, Còrdoba, Mendoza, Bahìa Blanca, o Salta.
Lo que significa: mudanzas y desafìo:
Por lo que dicha escasez de productos, "los llamados depositos industriales", son un hito a considerar en los desarrollos inmobiliarios futuros. Y...hay que recordar, no cualquier depòsito sirve, NO, las exigencias que tienen hoy las corporaciones se corresponden a las operaciones de compañìas modernas con mucha tecnologìa, gran grandes playones, mejor seguridad, y espacios de esparcimiento que ofrecen a sus operarios y directivos, con un buen tratamiento ambiental y cierto lujo en sus oficinas administrativas, lo que tambièn favorece radicaciones de barrios cercanos que apoyen dicha logìstica.
Todo un desafìo, en los que son inmobiliariamente: las empresas en movimiento.-
Los inmuebles comerciales llegan a duplicar los precios - en las renovaciones -en los contratos de alquiler.
Los Barrios de Chacarita y Paternal, en Capital Federal, y el corredor norte son hasta el kilómetro 30, son las ubicaciones más demandadas.
El aumento sostenido de la inflación y la escasez de buenos espacios para logística en Capital Federal y el primer cordón del GBA son las causas principales que llevaron a superar la barrera de los u$s10 por metro cuadrado en el alquiler de los depósitos.
Asimismo, esta situación ha generado que, en algunos casos, se renegocien contratos con incrementos superiores al 100 por ciento.
"Si bien la inflación explica parte de lo que está ocurriendo con los valores locativos de depósitos, el principal factor para entender este nuevo récord es la escasez de productos disponibles en ubicaciones y con características premium. Entonces, cuando una compañía encuentra un buen depósito después de haber "barrido" todo el mercado, no lo duda y paga lo que tiene que pagar", sostienen los operadores inmobiliarios especializados en el rubro.
En el primer semestre del corriente año, se concretaron varias operaciones de alquiler que reflejan la falta de productos premium en el mercado.
Por ejemplo, cabe citar que:
"Una importante empresa de tecnología y electrodomésticos encomendó la búsqueda de un depósito de 1.500m2 en Capital Federal. Y... finalmente, concretaron el alquiler en La Paternal, por un valor apenas superior a los u$s10 el metro cuadrado", señala el socio de la empresa inmobiliaria especializada, que detalla que este incremento en los valores de los inmuebles logísticos aplica solo a los productos que ofrecen "buenos accesos, altura de techos (mínima de ocho (8) metros), naves sin columnas, con entrada apta para contenedores, y red contra incendios, ademàs de playa de carga y descarga". Además, se descarta como elemento esencial que el inmueble esté ubicado dentro de un distrito con zonificación industrial o de equipamiento para obtener la correspondiente habilitación municipal".-
El nuevo techo, un trauma, en si mismo:
La bùsqueda, es el leiv motiv incordioso de toda mudanza, ya sea comercial o de vivienda ùnica o de oficinas. Que se supera con un buen asesoramiento.
Así lo sugieren varios operadores del mercado.
Vale el ejemplo:
En el alquiler concretado en Paternal, desde la inmobiliaria señalan que la empresa ya venía buscando depósitos, pero hasta ese momento y después de muchas visitas con diferentes inmobiliarias, nada le había conformado.
"El cliente buscaba por su cuenta hacía casi un año, pasando de inmobiliaria en inmobiliaria, perdiendo mucho tiempo en visitas a inmuebles inapropiados, una experiencia muy frustrante. Les propusimos ocuparnos de su búsqueda de manera exclusiva, para darles el asesoramiento que necesitaban y cuidar su tiempo. La propuesta consistía en estudiar el mercado, hacer una primera selección de inmuebles, realizar visitas solo a inmuebles apropiados y llevar adelante la posterior negociación del depósito que eligieran. El resultado fue que: a los tres meses, el cliente ya tenía el contrato firmado en un depósito con las condiciones requeridas", explica García Fernández.
"El mercado para inmuebles logísticos está muy demandado y en Capital Federal este tipo de propiedades son escasas, con lo cual creo que el nuevo techo en depóstio AAA vino para quedarse y puede haber nuevos récords este año", concluye García Fernández, aunque aclara que: "tampoco hay que confundirse porque no todo vale u$s10 por metro cuadrado".
Incrementos en las renovaciones
A su vez, C&GF Negocios inmobiliarios logró, por mandato del propietario, un aumento superior al 100% en la renovación de un contrato por un inmueble logístico de 18.000 m2, con una empresa multinacional de archivo de documentación que alquilaba desde hacía 10 años un depósito en Capital Federal.
"Cuando el contrató venció, aasesoramos al propietario en la renovación y cerramos un aumento del 150% con respecto a los valores del contrato anterior, por un período de cinco años", explica García Fernández y agrega "la clave fue el entendimiento por parte del inquilino de que una zonificación adecuada para almacenar papel es muy difícil de obtener, y más aún en una superficie tan grande".
El éxito de la negociación radica en plantear un plan de trabajo, a las partes, claro y específico, en pos de llegar al precio de mercado: en primer lugar, haciendo valer la zonificación adecuada y el gran tamaño de la parcela, casi inexistente dentro de la ciudad de Buenos Aires, para luego con el asesoramiento de profesionales y técnicos idoneos y de diferentes rubros generar un informe imparcial y robusto de comparables apropiados".-
El inmueble está ubicado en las cercanías dela Autopista Richieri y General Paz.
La propiedad cuenta con salida a dos calles y 10.000 m2 de naves industriales, sectores de construcciones accesorios, espacio de playa y circulación vehicular, "lo que lo convierten en un producto inmobiliario muy preciado para cualquier empresa", explica García Fernández.
Lo cierto es que, la esta escasez de productos también se ve claramente en el corredor norte de Buenos Aires, sobre todo de General Paz a Márquez.
La superpoblaciòn de la Capital Federal y el intenso tràfico vehicular existente provocan que el cinturòn comercial se extienda cada vez màs "hacia las afueras" y requiera de una adecuaciòn efectiva en su parque industrial co-lindante, y por si fuera poco, esta circustancia se viene repitiendo en las principales ciudades del todo el paìs, ya sean ciudades como Rosario, Còrdoba, Mendoza, Bahìa Blanca, o Salta.
Lo que significa: mudanzas y desafìo:
Por lo que dicha escasez de productos, "los llamados depositos industriales", son un hito a considerar en los desarrollos inmobiliarios futuros. Y...hay que recordar, no cualquier depòsito sirve, NO, las exigencias que tienen hoy las corporaciones se corresponden a las operaciones de compañìas modernas con mucha tecnologìa, gran grandes playones, mejor seguridad, y espacios de esparcimiento que ofrecen a sus operarios y directivos, con un buen tratamiento ambiental y cierto lujo en sus oficinas administrativas, lo que tambièn favorece radicaciones de barrios cercanos que apoyen dicha logìstica.
Todo un desafìo, en los que son inmobiliariamente: las empresas en movimiento.-
lunes, 18 de julio de 2011
Las distorsiones del mercado se reflejan en los alquileres .....
Tal como lo informa la nota de la Camara Inmobiliaria de Buenos Aires, publicada en el diario Ambito Financiero, es como se refleja la inflación - no reconocida por el gobierno - y que aqueja al consumidor en general:
Comercios usan un índice «a prueba de INDEC» (con productos que venden) para indexar contratos
Alquileres ya se pactan con un 20% de suba (mínimo)
Por: Florencia Lendoiro
Hace un año, un 20% de ajuste era el techo, hoy es el piso. Los alquileres de viviendas ya contemplan, sin excepción, ese nivel de aumento para el segundo año de contrato. Es lo que se estima en el mercado que será como mínimo la inflación en 12 meses y la forma que tienen los propietarios de resguardarse de la suba
de precios general.
En los alquileres de locales, la inflación también modificó algunas características de los contratos.
Ahora se pactan aumentos atados a la evolución del valor de un producto que el comercio vende, una condición que parecía justa pero hoy trae controversia entre inquilinos y propietarios. Mientras los dueños
de los espacios quieren tomar como referencia productos que reflejen el aumento del costo de vida real, quienes alquilan prefieren elegir mercadería controlada por «precios oficiales», para evitar subas.
«Todo el mercado tomó conciencia de que es así, que la inflación es una realidad con la que vivimos, que de menos del 20% no se puede hablar», dijo Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, a este diario. Sucede que el año pasado, todavía en algunos contratos residenciales se establecía que el alza que tendrían las cuotas del segundo año de alquiler sería del 15%.
Pero eso ya no pasa. «Incluso -explica Walenten-, el ajuste podría ser mayor al 20% que consensuamos. En cambio sabemos que los valores de los alquileres no corren al mismo ritmo que otros precios, menos como los salarios que en paritarias cierran con un 30% de aumento o más. Pero sabemos también que al inquilino le aumenta todo, y necesitamos que siga pagando. Así que nos adaptamos a su capacidad», relató. En rigor, las expensas de los edificios aumentaron entre un 35% y un 40% en promedio este año, en parte impulsadas por la fuerte influencia que tiene el sindicato de encargados de edificios.
La inflación es un problema grave para todo el sector inmobiliario.
Un fuerte aumento en el precio de los terrenos para construir (sumada a la escasez ya en la Capital) y el costo de construcción que aumenta muy por encima del índice de precios generales llevaron a que hoy en la Ciudad de Buenos Aires se construya la mitad de la superficie que se construía en 2007.
Sin la posibilidad de indexar los contratos residenciales por ley, lo que hacen las inmobiliarias es establecer un valor total para los dos años de alquiler y fijar las 12 primeras cuotas con un valor, y el segundo tramo de cuotas por un monto superior (que incluye en verdad el aumento). Es decir, un contrato escalonado. El caso de los alquileres comerciales se maneja bajo otros parámetros. Como explicó a Ámbito Financiero Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la Republica Argentina, hay diferentes referencias para no perder contra la inflación.
En algunos casos se pacta un monto de alquiler (que suele ser bajo) y un porcentaje de las ventas del comercio. Para un supermercado por ejemplo, puede ser el 0,80% o el 1% de las ventas, por el gran volumen que maneja. Una cadena de farmacias paga el 2%. Pero hay otros casos donde se pacta un
valor del alquiler más un porcentaje variable vinculado a la evolución del precio de un producto que comercialice el local. Para un bar, por caso, la cuota aumentará lo que el café lo haga. Los supermercados arman una canasta de productos para que el aumento sea más representativo con respecto a las posibilidades del comercio.
Y ahí se da una negociación interesante entre locatario y locador cada vez más frecuente. Abatti explica que él mismo participó de contratos donde quien alquilaba, en esta ocasión un hipermercado, quería que esa canasta esté compuesta por mercadería de necesidad básica que el Gobierno -a través de la Secretaría de Comercio Interior- tiene controlada y sobre la que exige se mantengan los precios fijos. Así, el valor del alquiler se mantendría estable. En cambio, los dueños de los locales incluyen productos «libres de controles» (en el caso del supermercado: aceite de oliva, gaseosas de botella pequeña, desodorante
de primera marca o leche maternizada), con el objetivo de que el incremento en la cuota refleje la inflación real.
Fuente: CIBA y Ambito Financiero, 12/07/2011
Comercios usan un índice «a prueba de INDEC» (con productos que venden) para indexar contratos
Alquileres ya se pactan con un 20% de suba (mínimo)
Por: Florencia Lendoiro
Hace un año, un 20% de ajuste era el techo, hoy es el piso. Los alquileres de viviendas ya contemplan, sin excepción, ese nivel de aumento para el segundo año de contrato. Es lo que se estima en el mercado que será como mínimo la inflación en 12 meses y la forma que tienen los propietarios de resguardarse de la suba
de precios general.
En los alquileres de locales, la inflación también modificó algunas características de los contratos.
Ahora se pactan aumentos atados a la evolución del valor de un producto que el comercio vende, una condición que parecía justa pero hoy trae controversia entre inquilinos y propietarios. Mientras los dueños
de los espacios quieren tomar como referencia productos que reflejen el aumento del costo de vida real, quienes alquilan prefieren elegir mercadería controlada por «precios oficiales», para evitar subas.
«Todo el mercado tomó conciencia de que es así, que la inflación es una realidad con la que vivimos, que de menos del 20% no se puede hablar», dijo Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, a este diario. Sucede que el año pasado, todavía en algunos contratos residenciales se establecía que el alza que tendrían las cuotas del segundo año de alquiler sería del 15%.
Pero eso ya no pasa. «Incluso -explica Walenten-, el ajuste podría ser mayor al 20% que consensuamos. En cambio sabemos que los valores de los alquileres no corren al mismo ritmo que otros precios, menos como los salarios que en paritarias cierran con un 30% de aumento o más. Pero sabemos también que al inquilino le aumenta todo, y necesitamos que siga pagando. Así que nos adaptamos a su capacidad», relató. En rigor, las expensas de los edificios aumentaron entre un 35% y un 40% en promedio este año, en parte impulsadas por la fuerte influencia que tiene el sindicato de encargados de edificios.
La inflación es un problema grave para todo el sector inmobiliario.
Un fuerte aumento en el precio de los terrenos para construir (sumada a la escasez ya en la Capital) y el costo de construcción que aumenta muy por encima del índice de precios generales llevaron a que hoy en la Ciudad de Buenos Aires se construya la mitad de la superficie que se construía en 2007.
Sin la posibilidad de indexar los contratos residenciales por ley, lo que hacen las inmobiliarias es establecer un valor total para los dos años de alquiler y fijar las 12 primeras cuotas con un valor, y el segundo tramo de cuotas por un monto superior (que incluye en verdad el aumento). Es decir, un contrato escalonado. El caso de los alquileres comerciales se maneja bajo otros parámetros. Como explicó a Ámbito Financiero Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la Republica Argentina, hay diferentes referencias para no perder contra la inflación.
En algunos casos se pacta un monto de alquiler (que suele ser bajo) y un porcentaje de las ventas del comercio. Para un supermercado por ejemplo, puede ser el 0,80% o el 1% de las ventas, por el gran volumen que maneja. Una cadena de farmacias paga el 2%. Pero hay otros casos donde se pacta un
valor del alquiler más un porcentaje variable vinculado a la evolución del precio de un producto que comercialice el local. Para un bar, por caso, la cuota aumentará lo que el café lo haga. Los supermercados arman una canasta de productos para que el aumento sea más representativo con respecto a las posibilidades del comercio.
Y ahí se da una negociación interesante entre locatario y locador cada vez más frecuente. Abatti explica que él mismo participó de contratos donde quien alquilaba, en esta ocasión un hipermercado, quería que esa canasta esté compuesta por mercadería de necesidad básica que el Gobierno -a través de la Secretaría de Comercio Interior- tiene controlada y sobre la que exige se mantengan los precios fijos. Así, el valor del alquiler se mantendría estable. En cambio, los dueños de los locales incluyen productos «libres de controles» (en el caso del supermercado: aceite de oliva, gaseosas de botella pequeña, desodorante
de primera marca o leche maternizada), con el objetivo de que el incremento en la cuota refleje la inflación real.
Fuente: CIBA y Ambito Financiero, 12/07/2011
miércoles, 8 de junio de 2011
Proteccion a los activos inmobiliarios....
Es interesante DESTACAR que las modificaciones del Codigo Procesal, Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires, protegen a los activos inmobiliarios.-
PROTEGEN a quienes invierten de Bienes Raices.
En un breve detalle, consignamos los puntos màs significativos de la LEY 14.220, para aquellos inmuebles destinados a locaciòn/ RENTA, y que consideramos de interes publico.
"Se incorpora el artículo 676 ter al Decreto-Ley 7425/68, Código Procesal, Civil y Comercial. (Ref: Desalojo por falta de pago o vencimiento de contrato – caución real)
B.O. PBA 14/01/11
EL SENADO Y CÁMARA DE DIPUTADOS DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES, SANCIONAN CON FUERZA DE LEY
ARTÍCULO 1º: Incorpórase el artículo 676 ter al Decreto-Ley 7.425/68 Código Procesal, Civil y Comercial:
“Artículo 676 ter: Desalojo por falta de pago o vencimiento de contrato. Desocupación inmediata.
En los supuestos en que la causal invocada para el desalojo fuere la de falta de pago o el vencimiento del contrato, el actor podrá también, bajo caución real, obtener la desocupación inmediata de acuerdo al procedimiento previsto en el Artículo 676 bis.
Para el supuesto que se probare que el actor obtuvo esa medida ocultando hechos o documentos que configuraren la relación locativa o el pago de alquileres, se le impondrá una multa de hasta veinte mil (20.000) pesos, en favor de la contraparte, mas los daños y perjuicios que ocasionare, que quedan garantizados, tanto como en la multa, con la caución real.”
ARTÍCULO 2º: Comuníquese al Poder Ejecutivo.
Dada en la Sala de Sesiones de la Honorable Legislatura de la Provincia de Buenos
Aires, en la ciudad de La Plata, a los dos días del mes de diciembre de dos mil diez
Artículo 676
ARTICULO 676: Clase de juicio. La acción de desalojo de inmuebles urbanos o rurales se sustanciará por el procedimiento establecido por este Código para el juicio sumario.
Se podrá dirigir esta acción contra el locatario, sublocatario, tenedor precario, intruso, o cualquier otro ocupante, cuya obligación de restituir o entregar, sea exigible.
Artículo 676
*ARTICULO 676 bis: Entrega del inmueble al accionante.
En los casos que la acción de desalojo se dirija contra tenedor precario o intruso, en cualquier estado del juicio después de trabada la litis y a pedido del actor, el Juez podrá disponer la inmediata entrega del inmueble si el derecho invocado fuera verosímil y previa caución real por los eventuales daños y perjuicios que se pudieren irrogar.
El Juez sólo ordenará la medida cuando de no decretarse la entrega inmediata del inmueble, pudieren derivarse graves perjuicios para el accionante.
Modificado por: Ley 11.443 de Buenos Aires Art.1" (sic)
======
Recordemos tambièn, que en el orden nacional el art 1552 bis del C.C.,
instrumenta la desocupaciòn inmediata, tal lo consignaramos en nuestros Boletines del año .....
PROTEGEN a quienes invierten de Bienes Raices.
En un breve detalle, consignamos los puntos màs significativos de la LEY 14.220, para aquellos inmuebles destinados a locaciòn/ RENTA, y que consideramos de interes publico.
"Se incorpora el artículo 676 ter al Decreto-Ley 7425/68, Código Procesal, Civil y Comercial. (Ref: Desalojo por falta de pago o vencimiento de contrato – caución real)
B.O. PBA 14/01/11
EL SENADO Y CÁMARA DE DIPUTADOS DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES, SANCIONAN CON FUERZA DE LEY
ARTÍCULO 1º: Incorpórase el artículo 676 ter al Decreto-Ley 7.425/68 Código Procesal, Civil y Comercial:
“Artículo 676 ter: Desalojo por falta de pago o vencimiento de contrato. Desocupación inmediata.
En los supuestos en que la causal invocada para el desalojo fuere la de falta de pago o el vencimiento del contrato, el actor podrá también, bajo caución real, obtener la desocupación inmediata de acuerdo al procedimiento previsto en el Artículo 676 bis.
Para el supuesto que se probare que el actor obtuvo esa medida ocultando hechos o documentos que configuraren la relación locativa o el pago de alquileres, se le impondrá una multa de hasta veinte mil (20.000) pesos, en favor de la contraparte, mas los daños y perjuicios que ocasionare, que quedan garantizados, tanto como en la multa, con la caución real.”
ARTÍCULO 2º: Comuníquese al Poder Ejecutivo.
Dada en la Sala de Sesiones de la Honorable Legislatura de la Provincia de Buenos
Aires, en la ciudad de La Plata, a los dos días del mes de diciembre de dos mil diez
Artículo 676
ARTICULO 676: Clase de juicio. La acción de desalojo de inmuebles urbanos o rurales se sustanciará por el procedimiento establecido por este Código para el juicio sumario.
Se podrá dirigir esta acción contra el locatario, sublocatario, tenedor precario, intruso, o cualquier otro ocupante, cuya obligación de restituir o entregar, sea exigible.
Artículo 676
*ARTICULO 676 bis: Entrega del inmueble al accionante.
En los casos que la acción de desalojo se dirija contra tenedor precario o intruso, en cualquier estado del juicio después de trabada la litis y a pedido del actor, el Juez podrá disponer la inmediata entrega del inmueble si el derecho invocado fuera verosímil y previa caución real por los eventuales daños y perjuicios que se pudieren irrogar.
El Juez sólo ordenará la medida cuando de no decretarse la entrega inmediata del inmueble, pudieren derivarse graves perjuicios para el accionante.
Modificado por: Ley 11.443 de Buenos Aires Art.1" (sic)
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Recordemos tambièn, que en el orden nacional el art 1552 bis del C.C.,
instrumenta la desocupaciòn inmediata, tal lo consignaramos en nuestros Boletines del año .....
sábado, 18 de diciembre de 2010
Relaciòn de los precios de los inmuebles...en Capital Federal.
Informes del Colegio de escribanos de la Capital Federal dan cuenta sobre que, los valores de venta de los inmuebles siguen el curso con alza de precios, segùn los valores promedios.
Consideremos que ello se debe a la falta de confianza en el sistema financiero local,( a la crisis global), lo que significa que el ciudadano protege su capital - invierte en tangibles - y a que cada dìa se construye con mejor calidad en los edificios, y con servicios adicionales (amenities).
Dice el informe que:
" Según un relevamiento del Colegio de Escribanos porteño, en octubre el precio promedio llegó a US$ 97.927 ($ 387.496), un 29% más que el año pasado en dólares y de 33% en pesos.
La explicación, dicen, hay que buscarla en "la creciente participación de inversores", que se refugian de la inflación poniendo sus ahorros en ladrillos y adquiriendo inmuebles más caros.
De hecho, las operaciones con montos de entre US$ 63.000 y US$ 227.000 pasaron de representar 33,7% a 45% del total. Y las ventas de más de $ 227.000 subieron de 4,1% a 6,6%, en detrimento de unidades más económicas.
En octubre 2010, se realizaron 5.246 escrituras, una suba de 6,7% si se compara con el año 2009. El monto total llegó a $ 2.032,8 millones, un 42,2% más." (sic)
Como que las estadìsticas son frìas, no contemplan otras razones ni condiciones, que son mas reales y valederas, y que condicen con el negocio inmobiliario en su esencia y en su tramitaciòn, no en el cierre del negocio inmobiliario, que es el momento de la trasmision del dominio o sea la escritura, que es objeto de la fria estadistica.
Inciden, ademàs, en esos valores los numerosos impuestos creados en el ùltimo tiempo y que gravan las transacciones inmobiliarias, desvirtuando la esencia de la adquisiciòn del activo.
Ademas el incremento en la demanda, se basa en la real ncesidad de vivienda propia, y en la ausencia de financiamiento para la adquisicòn de la misma.
Por ello, tambièn suben los alquileres.
Consideremos que ello se debe a la falta de confianza en el sistema financiero local,( a la crisis global), lo que significa que el ciudadano protege su capital - invierte en tangibles - y a que cada dìa se construye con mejor calidad en los edificios, y con servicios adicionales (amenities).
Dice el informe que:
" Según un relevamiento del Colegio de Escribanos porteño, en octubre el precio promedio llegó a US$ 97.927 ($ 387.496), un 29% más que el año pasado en dólares y de 33% en pesos.
La explicación, dicen, hay que buscarla en "la creciente participación de inversores", que se refugian de la inflación poniendo sus ahorros en ladrillos y adquiriendo inmuebles más caros.
De hecho, las operaciones con montos de entre US$ 63.000 y US$ 227.000 pasaron de representar 33,7% a 45% del total. Y las ventas de más de $ 227.000 subieron de 4,1% a 6,6%, en detrimento de unidades más económicas.
En octubre 2010, se realizaron 5.246 escrituras, una suba de 6,7% si se compara con el año 2009. El monto total llegó a $ 2.032,8 millones, un 42,2% más." (sic)
Como que las estadìsticas son frìas, no contemplan otras razones ni condiciones, que son mas reales y valederas, y que condicen con el negocio inmobiliario en su esencia y en su tramitaciòn, no en el cierre del negocio inmobiliario, que es el momento de la trasmision del dominio o sea la escritura, que es objeto de la fria estadistica.
Inciden, ademàs, en esos valores los numerosos impuestos creados en el ùltimo tiempo y que gravan las transacciones inmobiliarias, desvirtuando la esencia de la adquisiciòn del activo.
Ademas el incremento en la demanda, se basa en la real ncesidad de vivienda propia, y en la ausencia de financiamiento para la adquisicòn de la misma.
Por ello, tambièn suben los alquileres.
lunes, 15 de noviembre de 2010
Sondeos realizados en el rubro inmobiliario.
El Diario Infobae, informa -por estos dìas - sobre un estudio realizado por la UADE, que tiene un cuasi reflejo negativo a la actividad en cuanto entremezcla inmuebles nuevos con usados, y donde se refiere al tema alquiler como estabilizado sin dar fundamentos, lo que llama nuestra atenciòn, maxime cuando se inicia la temporada mas activa del año en el rubro alquileres - los estudiantiles y de veraneantes, por lo que nos resulta incomprensible y nos lleva a suponer que es de vieja data, dicho informe.
Sin embargo, como es nuestra constumbre lo acercamos al conocimiento de la poblaciòn en general, pues como ya hemos dicho, el ciudadano es SABIO.
Esto es lo citan, someramente en el estudio:
Estiman que aumenta la oferta de viviendas en alquiler y que se estabilizan los precios.
La conclusión surge de un sondeo de opinión del Instituto de Economía UADE en el área de la Ciudad de Buenos Aires y al Gran Buenos Aires.
Predomina en las inmobiliarias las expectativas de estancamiento de la venta de departamentos nuevos.
Sólo 44% de los consultados dijo que el nivel de actividad hasta septiembre fue mayor al registrado en igual período de 2009. Y si bien tres de cada cuatro inmobiliarias esperan estancamiento de las transacciones, poco menos de la mitad, 42%, hizo referencia a precios en alza para la venta.
En este sentido, observa el informe de la casa de altos estudios que del relevamiento de opinión surge que se espera "una revalorización inmobiliaria en aquellas nuevas zonas, que en la actualidad emergen como atractivas del ánimo inversor de los desarrolladores".
En el caso de las unidades usadas el balance del sondeo arrojó un saldo de respuestas negativo de 15% de los casos en materia de ventas en comparación con los primeros nueve meses de 2009, porque frente a 15% que manifestó crecimiento se contrapuso un 29% que experimentó caída.
En la franja de casas nuevas el balance del último mes fue positivo en 7% de los casos, en tanto en el de la de usadas resultó contractivo en 8% en términos netos de los consultados.
Nuestra opiniòn es que:
Como todo dato estadìstico adolece de realidad en la comparaciòn, y en el tiempo real en que se publica.
Nuestros datos nos informan:
a - que hay una importante carencia de unidades para alquilar, particularmente en esta fecha como todos los años.
b - que los precios de los alquileres, estàn encontrando el "techo" solo y en funciòn del nivel de los salarios.
c - que las unidades ofrecidas en alquiler no han sido modernizadas, por lo que, muchas de ellas, no son aceptadas por los clientes y en consecuencia deben bajar su cotizaciòn, ya que el mercado es muy selectivo.
d - que cada vez son màs escasas las viviendas ofrecidas en alquiler, ya que no hay una rotaciòn normal al crecimiento familiar, al no existir un financiamiento acorde a la capacidad de repago del cliente.
c - que este ùltimo dato influye en todo aquello que se construye.
e - ya que lo que se construye solo se financia a compradores/inversores que han de vivir en dichos inmuebles.
f- y que lo que se construye, pocas veces se destina a locaciòn.
Concluimos entonces, en que:
La seuda estabilizacion de los alquileres solo tiene fundamento en las unidades que no fueron aceptadas por el cliente potencial.
Ya que toda renovacion del contrato de locaciòn se tranza con nuevos valores, tratando de cubrir los efectos devaluatorios que produce la inflaciòn que se padece.
Y no podemos negar en que cada dìa se construye mas, aunque con metodos rapidos y en unidades pequeñas que son las que demanda el mercado, por lo que conllevan a cierto hacinamiento. Y es esta la consecuencia por la que se reducen las operaciones inmobiliarias.
Consecuentemente, si hay zonas - nuevas - que van a desarrollarse inmobiliariamente.
Ya que la venta de los terrenos, sigue activa.
Sin embargo, las concentraciones se dan en aquellos barrios que garantizan al inversor el 100% de beneficio y alrededor de la universidades y/o lìneas de transporte.
Sin embargo, como es nuestra constumbre lo acercamos al conocimiento de la poblaciòn en general, pues como ya hemos dicho, el ciudadano es SABIO.
Esto es lo citan, someramente en el estudio:
Estiman que aumenta la oferta de viviendas en alquiler y que se estabilizan los precios.
La conclusión surge de un sondeo de opinión del Instituto de Economía UADE en el área de la Ciudad de Buenos Aires y al Gran Buenos Aires.
Predomina en las inmobiliarias las expectativas de estancamiento de la venta de departamentos nuevos.
Sólo 44% de los consultados dijo que el nivel de actividad hasta septiembre fue mayor al registrado en igual período de 2009. Y si bien tres de cada cuatro inmobiliarias esperan estancamiento de las transacciones, poco menos de la mitad, 42%, hizo referencia a precios en alza para la venta.
En este sentido, observa el informe de la casa de altos estudios que del relevamiento de opinión surge que se espera "una revalorización inmobiliaria en aquellas nuevas zonas, que en la actualidad emergen como atractivas del ánimo inversor de los desarrolladores".
En el caso de las unidades usadas el balance del sondeo arrojó un saldo de respuestas negativo de 15% de los casos en materia de ventas en comparación con los primeros nueve meses de 2009, porque frente a 15% que manifestó crecimiento se contrapuso un 29% que experimentó caída.
En la franja de casas nuevas el balance del último mes fue positivo en 7% de los casos, en tanto en el de la de usadas resultó contractivo en 8% en términos netos de los consultados.
Nuestra opiniòn es que:
Como todo dato estadìstico adolece de realidad en la comparaciòn, y en el tiempo real en que se publica.
Nuestros datos nos informan:
a - que hay una importante carencia de unidades para alquilar, particularmente en esta fecha como todos los años.
b - que los precios de los alquileres, estàn encontrando el "techo" solo y en funciòn del nivel de los salarios.
c - que las unidades ofrecidas en alquiler no han sido modernizadas, por lo que, muchas de ellas, no son aceptadas por los clientes y en consecuencia deben bajar su cotizaciòn, ya que el mercado es muy selectivo.
d - que cada vez son màs escasas las viviendas ofrecidas en alquiler, ya que no hay una rotaciòn normal al crecimiento familiar, al no existir un financiamiento acorde a la capacidad de repago del cliente.
c - que este ùltimo dato influye en todo aquello que se construye.
e - ya que lo que se construye solo se financia a compradores/inversores que han de vivir en dichos inmuebles.
f- y que lo que se construye, pocas veces se destina a locaciòn.
Concluimos entonces, en que:
La seuda estabilizacion de los alquileres solo tiene fundamento en las unidades que no fueron aceptadas por el cliente potencial.
Ya que toda renovacion del contrato de locaciòn se tranza con nuevos valores, tratando de cubrir los efectos devaluatorios que produce la inflaciòn que se padece.
Y no podemos negar en que cada dìa se construye mas, aunque con metodos rapidos y en unidades pequeñas que son las que demanda el mercado, por lo que conllevan a cierto hacinamiento. Y es esta la consecuencia por la que se reducen las operaciones inmobiliarias.
Consecuentemente, si hay zonas - nuevas - que van a desarrollarse inmobiliariamente.
Ya que la venta de los terrenos, sigue activa.
Sin embargo, las concentraciones se dan en aquellos barrios que garantizan al inversor el 100% de beneficio y alrededor de la universidades y/o lìneas de transporte.
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