Sondeos realizados en el rubro inmobiliario.

El Diario Infobae, informa -por estos dìas - sobre un estudio realizado por la UADE, que tiene un cuasi reflejo negativo a la actividad en cuanto entremezcla inmuebles nuevos con usados, y donde se refiere al tema alquiler como estabilizado sin dar fundamentos, lo que llama nuestra atenciòn, maxime cuando se inicia la temporada mas activa del año en el rubro alquileres - los estudiantiles y de veraneantes, por lo que nos resulta incomprensible y nos lleva a suponer que es de vieja data, dicho informe.

Sin embargo, como es nuestra constumbre lo acercamos al conocimiento de la poblaciòn en general, pues como ya hemos dicho, el ciudadano es SABIO.

Esto es lo citan, someramente en el estudio:

Estiman que aumenta la oferta de viviendas en alquiler y que se estabilizan los precios.

La conclusión surge de un sondeo de opinión del Instituto de Economía UADE en el área de la Ciudad de Buenos Aires y al Gran Buenos Aires.
Predomina en las inmobiliarias las expectativas de estancamiento de la venta de departamentos nuevos.

Sólo 44% de los consultados dijo que el nivel de actividad hasta septiembre fue mayor al registrado en igual período de 2009. Y si bien tres de cada cuatro inmobiliarias esperan estancamiento de las transacciones, poco menos de la mitad, 42%, hizo referencia a precios en alza para la venta.

En este sentido, observa el informe de la casa de altos estudios que del relevamiento de opinión surge que se espera "una revalorización inmobiliaria en aquellas nuevas zonas, que en la actualidad emergen como atractivas del ánimo inversor de los desarrolladores".

En el caso de las unidades usadas el balance del sondeo arrojó un saldo de respuestas negativo de 15% de los casos en materia de ventas en comparación con los primeros nueve meses de 2009, porque frente a 15% que manifestó crecimiento se contrapuso un 29% que experimentó caída.

En la franja de casas nuevas el balance del último mes fue positivo en 7% de los casos, en tanto en el de la de usadas resultó contractivo en 8% en términos netos de los consultados.

Nuestra opiniòn es que:

Como todo dato estadìstico adolece de realidad en la comparaciòn, y en el tiempo real en que se publica.

Nuestros datos nos informan:

a - que hay una importante carencia de unidades para alquilar, particularmente en esta fecha como todos los años.
b - que los precios de los alquileres, estàn encontrando el "techo" solo y en funciòn del nivel de los salarios.
c - que las unidades ofrecidas en alquiler no han sido modernizadas, por lo que, muchas de ellas, no son aceptadas por los clientes y en consecuencia deben bajar su cotizaciòn, ya que el mercado es muy selectivo.
d - que cada vez son màs escasas las viviendas ofrecidas en alquiler, ya que no hay una rotaciòn normal al crecimiento familiar, al no existir un financiamiento acorde a la capacidad de repago del cliente.
c - que este ùltimo dato influye en todo aquello que se construye.
e - ya que lo que se construye solo se financia a compradores/inversores que han de vivir en dichos inmuebles.
f- y que lo que se construye, pocas veces se destina a locaciòn.

Concluimos entonces, en que:

La seuda estabilizacion de los alquileres solo tiene fundamento en las unidades que no fueron aceptadas por el cliente potencial.

Ya que toda renovacion del contrato de locaciòn se tranza con nuevos valores, tratando de cubrir los efectos devaluatorios que produce la inflaciòn que se padece.

Y no podemos negar en que cada dìa se construye mas, aunque con metodos rapidos y en unidades pequeñas que son las que demanda el mercado, por lo que conllevan a cierto hacinamiento. Y es esta la consecuencia por la que se reducen las operaciones inmobiliarias.

Consecuentemente, si hay zonas - nuevas - que van a desarrollarse inmobiliariamente.
Ya que la venta de los terrenos, sigue activa.

Sin embargo, las concentraciones se dan en aquellos barrios que garantizan al inversor el 100% de beneficio y alrededor de la universidades y/o lìneas de transporte.

Las diferencias....y la liquidez del mercado 2008

Es singular, como las impresiones negativas generan movimientos en los mercados, por caso, mencionamos lo publicado hace algunos días en el inmobiliario.com, de Córdoba, donde se analiza como impacta en el mercado inmobiliario el conflicto que el agro mantiene con el gobierno nacional., desconociendo que los BIENES RAICES, son el real y cierto, REFUGIO del inversor.

Coincidimos que todo conflicto, ralentiza al mercado, pero... así como el mercado financiero en la última crisis nacional, no anuló las transacciones inmobiliarias, creemos que el inversor avezado y prudente, evaluará las circunstancias y resolverá en consecuencia.

Por lo que extractamos algunos párrafos del siguiente artículo, pues mantenemos una coincidencia con la visión:

Conozca las diferencias entre el mercado inmobiliario y el mercado financiero ; Un vistazo al futuro del sector inmobiliario en el 2008 »

La liquidez no le quita ventajas al sector inmobiliario

Las diferencias que surjen cuando se habla de ciertas inversiones inmobiliarias o financieras es que en la primera se inmoviliza el monto de dinero por un tiempo prolongado y para hacerse de liquidez se incurre en mayores costos que con una inversión más líquida, como sucede con los productos financieros, especificó Salvucchi.

De todos modos el grado de liquidez no es suficiente para quitarle ventajas al mercado inmobiliario, que se beneficia por no tener vaivenes de precios tan grandes ni tanta volatilidad como las financieras.

“La construcción tiene menos movilidad de precios en el tiempo y es una inversión más estable, a mediano y largo plazo. Obvio que depende del tipo de inversión, hay algunas mas riesgosas como sucede con aquellas en zonas menos desarrolladas, pero hoy por hoy garantiza los resultados”, agregó.

Comenta economia.infobaeprofesional.com que las características de los inversores influye mucho en la toma de decisiones sobre el destino del dinero.

Según Todesca, en construcción se trata de elecciones a mediano o largo plazo contra las financieras que son cortoplacistas y tienen un grado de volatilidad alto, ya sea para acciones o bonos.

Es por eso que supone inversores con más vocación por el riesgo y hay que realizar un seguimiento más cercano. “No son decisiones para poner el dinero y sentarse a esperar los resultados, hay que estar constantemente supervisando lo que sucede”, agregó.

Los mismo sostiene Theller, quien asegura que la inversión en construcción es una óptima elección por el balance entre rentabilidad y riesgo, mientras que las financieras están más limitadas a inversores con mucha experiencia y ánimo de riesgo.

“El inversor medio invierte más en construcción porque la gente tiene miedo a lo desconocido y en el mercado local no están difundidas las opciones financieras de la misma manera que sucede en los mercados más desarrollados”, agregó Salvucchi.

Si bien existe la alternativa de ir con el dinero hacia mercados financieros del exterior, como la bolsa, el gran inconveniente es que no todos se animan a eso.

“Es un negocio bastante más complicado de entender que el de la compra de propiedades y en la mayoría de los casos se debe contar con conocimientos básicos de finanzas o depender de un broker u operador que maneje nuestras inversiones; mientras que la inversión inmobiliaria es en general más fácil de ser administrada por un inversor minorista”, detallan en el informe de Reporte Inmobiliario.

Por su parte Alejandro Bianchi, de Invertir On Line, agregó que de todas maneras quien invierte busca un portafolio lo más diversificado posible para asumir el menor riesgo, ya que la idea es cubrirse por si una de las opciones da malos resultados.

Plazo de inversión:
Los analistas difieren en cuanto a las ventajas o desventajas que presenta la opción de salir y entrar rápido del mercado con una inversión, ya que depende del tipo de ahorro del cual el inversor quiera tener lucro.

“Si es a largo plazo la inversión inmobiliaria es un refugio; si es a corto, con sumas más pequeñas, son mejores las inversiones financieras”, explicó Todesca.

Para Alejandro Bianchi, la posibilidad de salida de la inversión inmediata en un activo financiero se considera una ventaja.
De todos modos le da prioridad a otros riesgos para tomar la decisión:

* En el caso de construcción depende de que tipo de inmueble es y de su ubicación, que influye tanto en el alquiler como en la venta. Además no todos tienen la misma tasa de retorno y generalmente es una inversión más conservadora. En cuanto al alquiler, está atado a la posibilidad de contrato, alquiler, inflación, posibilidad de renegociación del contrato.

* En el caso de los bonos, salvo que sean provinciales, dependen del Estado y cambia la volatilidad según el vencimiento. (SIC)

Hasta aquí el artículo publicado por el inmobiliario.com de Córdoba.

Nota Editorial:
Personalmente al coincidir con algunas apreciaciones, me he permitido resaltarlas en negrita; pues la experiencia personal me indica, que nuestros mercados financieros son excesivamente volátiles y de una inestabilidad sociopolíticas rayana en la inmedurez, ya que son permanente presionados y sujetos a factores ajenos a su condición intrínsica, por lo que resultan excesivamente suceptibles a los factores externos, lo que no me indica madurez y si inestabilidad.

Que NO es la que se refleja en el mercado inmobiliario.

Desde el corazón de la obra... en Mar del Plata.

Aqui, sectores interiores, e iniciales:

Acopio de puertas, interiores y exteriores, de las unidades funcionales: