El trabajo de los operadores inmobiliarios, requiere cada vez mayor dedicacòn y una mejor especializaciòn en las àreas especìficas; claros ejemplos de ellos con las situaciones que traemos a colaciòn:
Los inmuebles comerciales llegan a duplicar los precios - en las renovaciones -en los contratos de alquiler.
Los Barrios de Chacarita y Paternal, en Capital Federal, y el corredor norte son hasta el kilómetro 30, son las ubicaciones más demandadas.
El aumento sostenido de la inflación y la escasez de buenos espacios para logística en Capital Federal y el primer cordón del GBA son las causas principales que llevaron a superar la barrera de los u$s10 por metro cuadrado en el alquiler de los depósitos.
Asimismo, esta situación ha generado que, en algunos casos, se renegocien contratos con incrementos superiores al 100 por ciento.
"Si bien la inflación explica parte de lo que está ocurriendo con los valores locativos de depósitos, el principal factor para entender este nuevo récord es la escasez de productos disponibles en ubicaciones y con características premium. Entonces, cuando una compañía encuentra un buen depósito después de haber "barrido" todo el mercado, no lo duda y paga lo que tiene que pagar", sostienen los operadores inmobiliarios especializados en el rubro.
En el primer semestre del corriente año, se concretaron varias operaciones de alquiler que reflejan la falta de productos premium en el mercado.
Por ejemplo, cabe citar que:
"Una importante empresa de tecnología y electrodomésticos encomendó la búsqueda de un depósito de 1.500m2 en Capital Federal. Y... finalmente, concretaron el alquiler en La Paternal, por un valor apenas superior a los u$s10 el metro cuadrado", señala el socio de la empresa inmobiliaria especializada, que detalla que este incremento en los valores de los inmuebles logísticos aplica solo a los productos que ofrecen "buenos accesos, altura de techos (mínima de ocho (8) metros), naves sin columnas, con entrada apta para contenedores, y red contra incendios, ademàs de playa de carga y descarga". Además, se descarta como elemento esencial que el inmueble esté ubicado dentro de un distrito con zonificación industrial o de equipamiento para obtener la correspondiente habilitación municipal".-
El nuevo techo, un trauma, en si mismo:
La bùsqueda, es el leiv motiv incordioso de toda mudanza, ya sea comercial o de vivienda ùnica o de oficinas. Que se supera con un buen asesoramiento.
Así lo sugieren varios operadores del mercado.
Vale el ejemplo:
En el alquiler concretado en Paternal, desde la inmobiliaria señalan que la empresa ya venía buscando depósitos, pero hasta ese momento y después de muchas visitas con diferentes inmobiliarias, nada le había conformado.
"El cliente buscaba por su cuenta hacía casi un año, pasando de inmobiliaria en inmobiliaria, perdiendo mucho tiempo en visitas a inmuebles inapropiados, una experiencia muy frustrante. Les propusimos ocuparnos de su búsqueda de manera exclusiva, para darles el asesoramiento que necesitaban y cuidar su tiempo. La propuesta consistía en estudiar el mercado, hacer una primera selección de inmuebles, realizar visitas solo a inmuebles apropiados y llevar adelante la posterior negociación del depósito que eligieran. El resultado fue que: a los tres meses, el cliente ya tenía el contrato firmado en un depósito con las condiciones requeridas", explica García Fernández.
"El mercado para inmuebles logísticos está muy demandado y en Capital Federal este tipo de propiedades son escasas, con lo cual creo que el nuevo techo en depóstio AAA vino para quedarse y puede haber nuevos récords este año", concluye García Fernández, aunque aclara que: "tampoco hay que confundirse porque no todo vale u$s10 por metro cuadrado".
Incrementos en las renovaciones
A su vez, C&GF Negocios inmobiliarios logró, por mandato del propietario, un aumento superior al 100% en la renovación de un contrato por un inmueble logístico de 18.000 m2, con una empresa multinacional de archivo de documentación que alquilaba desde hacía 10 años un depósito en Capital Federal.
"Cuando el contrató venció, aasesoramos al propietario en la renovación y cerramos un aumento del 150% con respecto a los valores del contrato anterior, por un período de cinco años", explica García Fernández y agrega "la clave fue el entendimiento por parte del inquilino de que una zonificación adecuada para almacenar papel es muy difícil de obtener, y más aún en una superficie tan grande".
El éxito de la negociación radica en plantear un plan de trabajo, a las partes, claro y específico, en pos de llegar al precio de mercado: en primer lugar, haciendo valer la zonificación adecuada y el gran tamaño de la parcela, casi inexistente dentro de la ciudad de Buenos Aires, para luego con el asesoramiento de profesionales y técnicos idoneos y de diferentes rubros generar un informe imparcial y robusto de comparables apropiados".-
El inmueble está ubicado en las cercanías dela Autopista Richieri y General Paz.
La propiedad cuenta con salida a dos calles y 10.000 m2 de naves industriales, sectores de construcciones accesorios, espacio de playa y circulación vehicular, "lo que lo convierten en un producto inmobiliario muy preciado para cualquier empresa", explica García Fernández.
Lo cierto es que, la esta escasez de productos también se ve claramente en el corredor norte de Buenos Aires, sobre todo de General Paz a Márquez.
La superpoblaciòn de la Capital Federal y el intenso tràfico vehicular existente provocan que el cinturòn comercial se extienda cada vez màs "hacia las afueras" y requiera de una adecuaciòn efectiva en su parque industrial co-lindante, y por si fuera poco, esta circustancia se viene repitiendo en las principales ciudades del todo el paìs, ya sean ciudades como Rosario, Còrdoba, Mendoza, Bahìa Blanca, o Salta.
Lo que significa: mudanzas y desafìo:
Por lo que dicha escasez de productos, "los llamados depositos industriales", son un hito a considerar en los desarrollos inmobiliarios futuros. Y...hay que recordar, no cualquier depòsito sirve, NO, las exigencias que tienen hoy las corporaciones se corresponden a las operaciones de compañìas modernas con mucha tecnologìa, gran grandes playones, mejor seguridad, y espacios de esparcimiento que ofrecen a sus operarios y directivos, con un buen tratamiento ambiental y cierto lujo en sus oficinas administrativas, lo que tambièn favorece radicaciones de barrios cercanos que apoyen dicha logìstica.
Todo un desafìo, en los que son inmobiliariamente: las empresas en movimiento.-
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