Consecuencias de las imprevisiones... Lamentable actualidad.

Bajo el tìtulo:

“La locura inmobiliaria”, Emilio Ruchansky, relata:

Una docena de personas se turnó ayer para usar el micrófono sobre la avenida Triunvirato, a metros del boulevard Mendoza, en Villa Urquiza, donde se derrumbó el gimnasio que provocó la muerte de tres personas y dejó 11 heridos. Eran, en su mayoría, vecinos preocupados por “la destrucción del barrio” a manos del “modelo constructivo” que impera en la ciudad, suma de la “locura inmobiliaria” y la complicidad de los inspectores del gobierno porteño. ““Hace ocho meses que venimos denunciando cómo se destruyen cuadras enteras en el barrio, sin que haya controles. El derrumbe se podría haber evitado”, gritó Alberto Di Paola, de la organización Salvemos Villa Urquiza, rodeado de 200 vecinos. (extractado de 26noticias.com.ar)

Nosotros creemos que…
Asi, se politiza el caos y se frena el desarrollo de las ciudades cuando no existe coherencia en los planes de gobierno de un Estado, ya sea municipal, provincial o nacional.
Los Bienes Raìces, se basan en necesidades de la población. Necesidades bàsicas ineludibles del ciudadano.

No hay “locura inmobiliaria” cuando .... hay DEMANDA.
 Si, hay, y son a FACTORES a considerar: de incidencia econòmica y demogràfica, que pueden y DEBEN ser reglados, coordinados y controlados.
La "locura" està en la concentraciòn desmedida.
En la falta de igualdad de oportunidades en el territorio nacional, que es lo que produce la saturaciòn en zonas de la gran urbe.

Por lo que sucede, lo que se comenta en los artìculos periodìsticos:

“….los problemas, en la ciudad de Buenos Aires son:

- Las multas son tan bajas, que resultan un costo más, en caso de ser descubiertos, y ni se comparan con lo que se ahorra al quebrar la ley.

- Pese a que se subieron y mucho los derechos de construcción, y hasta se inventó un impuesto a la demolición, no se hizo la inversión de crear un cuerpo de inspección en serio. El sistema está largamente colapsado.

- No existe una legislación que castigue administrativamente a los infractores. Lo que el gobierno porteño solo puede hacer equivale a una nalgadita y de las suaves. 

Impunidades

Basten un ejemplo para ilustrar el tema.

En abril de 2008, un “empresario” pidió permiso para destruir una casa histórica en la esquina de Bolívar e Independencia. El pedido asombró hasta al más gastado funcionario municipal, ya que el lugar tenía cuatro prohibiciones. Resulta que era la casa de Luis Benoit, el diseñador de la ciudad de La Plata, con lo que era Monumento Histórico Nacional y estaba catalogada por la Ciudad. Además, estaba en pleno San Telmo, área de protección histórica. Y, cuarto elemento, el pedido era para demoler la hermosa casa y hacer un estacionamiento ramplón, un uso que está prohibido directamente por el Código de Planeamiento Urbano para esa zona.

El “empresario” no se asustó e insistió con el pedido hasta que le explicaron que ni en sueños podría demoler el edificio y mucho menos abrir un estacionamiento. A fines de mes, el dueño de la casa Benoit hizo su truco final. Un llamado telefónico avisó a la Guardia de Auxilio del peligro de derrumbe de la fachada. Los guardias acudieron y comprobaron que no existía peligro alguno, recorrieron el edificio y se fueron, dejando como corresponde una copia de la actuación. Con el papel en la mano, el especulador corrió al scanner y se inventó un bonito permiso de obra trucho, que colgó en las alturas del andamio, donde fuera difícil leerlo. El jueves 1º de mayo, feriado profundo, una topadora destruyó la casa de apuro. Para la mañana del viernes se llevaban los últimos escombros. El tema fue un escándalo y los funcionarios por una vez en la vida se sintieron personalmente burlados, con lo que tronó el escarmiento. Al dueño del terreno le avisaron que nunca le darían licencia para un estacionamiento y que sólo podría construir dos tercios de lo demolido, de acuerdo con la ley de patrimonio. Al arquitecto que había recomendado la destrucción del edificio le cancelaron la matrícula en la Ciudad, lo mismo que a la empresa de demoliciones. Como la ley de patrimonio marca un castigo simple, de metros cuadrados de menos, el lote sigue vacío. Pero el arquitecto rápidamente recuperó ante un juez su matrícula –por la libertad de trabajo– y la empresa de demoliciones ni se molestó en darse por enterada. Las multas fueron tan bajas, que el principal costo del asunto fueron los honorarios de los abogados.” (sic).... (extractado del artìculo: “El agente de la desregulación interesada”, autor Sergio Kiernan)

Deberìamos dar el debate sobre:

La consecuencia:Ya que, si no se respeta la historia de una ciudad, de un pueblo o de una Naciòn, no hay IDENTIDAD, ni individual ni colectiva. 
Se destruye la historia.
Se destruyen las raìces.
Se propicia el desarraigo.
Se desnaturaliza el sentimiento nacional.

Se necesitan:
Planificaciòn y recursos.

Porque tampoco el Estado, ni nacional ni provincial, ni munipical, se responzabiliza por la conservaciòn del Patrimonio cultural de la repùblica, que es su IDENTIDAD.

Y èste, es el verdadero problema de fondo.
Con evidente raìz econòmica.


Hay necesidad de viviendas, hay necesidad de financiaciòn para acceder a ellas y la población demanda ese derecho.


Por lo que:
URBANIZAR, es sinònimo de planificar en el largo plazo previendo las necesidades de la poblaciòn, por lo que hay que crear politicas de estado para descentralizar.

URBANIZAR, es adecuar los medios y la infraestructura para acceder a las ciudades, con ahorro de tiempo, con seguridad implicita, con alternativas de evoluciòn y con cercanìa a complejos satisfactorios y sustentables desde distintas vìas.

¿Quienes deben velar por ello?


,… TODOS los funcionarios tanto Municipales, como Provinciales, o Nacionales, que son los que tienen LA OBLIGACIÔN de HACER y de PREVEER, aquella que demandan los ciudadanos.

Nuevo régimen de información para fideicomisos

24 de Marzo, 2008 · General
Nuevo régimen de información para fideicomisos

Obligaciones que alcanzan a fiduciarios
Consultas: info@e-adm.com.ar

La AFIP implementó un régimen de información que obliga tanto a los instrumentos financieros como a los inmobiliarios. Conozca el esquema.

La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) estableció un régimen de información que deberá ser cumplido por los sujetos que actúen en carácter de fiduciarios con respecto a los fideicomisos constituidos en el país, tanto financieros como no financieros.

Para entender las nuevas responsabilidades conviene señalar que el fiduciario desempeña un encargo como dueño (en propiedad fiduciaria) de los bienes que recibe de parte del fiduciante.

Debe rendir cuentas de su gestión al menos una vez al año, y tratándose de fideicomisos financieros, debe hacerlo trimestralmente.

Asimismo, la naturaleza del fiduciario es diferente de la del mandatario. En este último caso no se asume propiedad alguna sobre los bienes, sino que se los administra para cumplir la finalidad cometida, y los actos que realiza son por cuenta del dueño de los bienes y en representación del mismo, no invocando propiedad sobre los mismos.

El efecto que genera el fideicomiso es la constitución de la propiedad fiduciaria sobre los bienes fideicomitidos, constituyendo los mismos un patrimonio separado del fiduciario y del fiduciante -artículos 11 y 14 de la ley 24.441-, debiendo cumplirse los actos registrales que correspondan según la naturaleza de bienes que se transfieran.

Por ello, el fiduciario no puede incluir en su contabilidad los bienes fideicomitidos ni considerarlos entre sus activos propios, sino que debe llevar una contabilidad separada por cada fideicomiso que se constituya.

Vemos que el fideicomiso constituye un patrimonio autónomo distinto del correspondiente al fiduciario –patrimonio personal–, quien puede ser titular de varios fideicomisos.

Respecto a las responsabilidades, dichos bienes no responden por las deudas del fiduciante (salvo que el fideicomiso se haya constituido con el ánimo de cometer un fraude) del fiduciario ni por las del beneficiario. Tampoco la situación inversa. El artículo 16 de la ley 24.441 dispone que los bienes del fiduciario no responden por las obligaciones contraídas en la ejecución del fideicomiso, las que sólo serán satisfechas con los bienes fideicomitidos.

Asimismo, el artículo 6 dispone que el fiduciario deberá cumplir con las obligaciones impuestas por la ley o la convención con la prudencia y diligencia del buen hombre de negocios que actúa sobre la confianza depositada en él.

Esta disposición de “buen hombre de negocios” está también incluida en el artículo 59 de la ley 19.550, estableciendo que los administradores y representantes deben obrar con lealtad y con la diligencia de un buen hombre de negocios. Los que faltaren a sus obligaciones son responsables ilimitada y solidariamente por los daños y perjuicios que resultaren de su acción u omisión.

Responsabilidades:

Si bien se prevén en contratos que el fiduciante será cubierto por parte del fiduciante, en tanto actúe como buen hombre de negocios, dado que ello es un tema tan subjetivo, podría motivar que el fiduciante interprete de manera distinta la responsabilidad del fiduciario ante un reclamo de la AFIP al fiduciario, apartándose de lo dispuesto por la ley 24.441, lo cual esta previsto en la ley de procedimiento tributario.

Cabe destacar que para evitar tales situaciones el fiduciario debiera contratar seguros de responsabilidad civil pero también seguros a título personal que no debieran trasladarse como costo del fondo fiduciario. Todo ello pues el ejercicio de la propiedad fiduciaria no es en beneficio propio sino de terceros.

Si bien nos encontraremos con zonas grises que pudieran disuadir adquirir el rol de fiduciarios, no hay duda que a mayor elementos de prueba del actuar diligente como buen hombre de negocios, menor será el campo de subjetividad para la imputación de consecuencias económicas.

Nuevas funciones como agente de información:

Finalmente destacamos normas emitidas por las autoridades de contralor que tienden a llevar un control mas transparente de los fideicomisos existentes en el mercado.

La AFIP dispuso por resolución general 2419 un régimen de información anual calendario con vencimiento en el mes de julio, por el cual los fiduciarios de fideicomisos financieros o no, constituidos en el país deben informar las partes intervinientes con identificación de su condición fiscal y la identificación de los bienes y monto total de entregas de dinero o bienes realizados por los fiduciantes en el período a informar así como el total acumulado por cada período informado valuado conforme la ley del impuesto a las ganancias.

Este régimen complementa el establecido por la comunicación A 47810 del Banco Central donde deben identificarse respecto de los fideicomisos financieros la CUIT de las partes, cumpliendo asimismo normas de lavado de dinero ante la UIF y de llevar a cabo una auditoría interna con el correspondiente informe especial.

Finalmente, la CNV por Resolución 522 puso dentro de su control a tales fideicomisos financieros disponiendo que los certificados de participación emitidos por fideicomisos financieros autorizados a la oferta pública tendrán que ser ofrecidos al público en general y en todos los casos contar con al menos una calificación de riesgo.

Fuente: Estudio Ledesma y asociados.
Contadores públicos.