Novedades inmobiliarias en Argentina.

Estados Unidos
Crisis del mercado hipotecario

Por Fernando Levy Hara
Para LA NACION
Sábado 29 de marzo de 2008 -

Durante toda la historia del sistema crediticio en los Estados Unidos, el 95% de los préstamos que se emitían eran de tasa fija por 30 años. Sólo un puñado de ellos era dado a tasas más bajas o exceptuaban al comprador de ciertos requisitos de ingresos o capacidad de pago.

Estos préstamos eran emitidos por agencias especiales, como la Veterans Administration o la Housing & Urban Development (HUD), y tenían el propósito de permitir el acceso a la vivienda a gente pobre, madres solteras y veteranos de guerra. Los préstamos a tasa variable (ARM) son los que tienen una tasa fija los primeros 3 o 5 años, y se liberaban después de ese período. Se pagan intereses durante los primeros 3 a 5 años, y a partir de ese momento se comienza a pagar también capital.

Mientras, los préstamos Alt-A se dieron a gente que no podía o no quería mostrar documentación, tal como recibos de ingresos o estados de cuentas financieras. Los préstamos de pagos opcionales funcionan como una tarjeta de crédito donde hay un mínimo mensual para pagar, el resto de los intereses pasan a engrosar el capital adeudado.

Los préstamos de riesgo son los más famosos y el último eslabón de la cadena. Fueron otorgados a compradores que en el pasado habían entrado en mora o tenían dificultades para pagar sus deudas. Los créditos de riesgo son los que pagan muchos puntos por encima de esta tasa. Estos casi no existían en 1990, eran un 8,6% del total en 2000 y el 20,6% en 2006. El 35% de las viviendas en Estados Unidos no están hipotecadas, con lo cual tienen riesgo cero de mora. Este dato suele sorprender a mucha gente, ya que en el inconsciente colectivo existe la idea de que todos tenemos la casa hipotecada.

En 43 estados, la cantidad de remates hipotecarios bajó en 2007 respecto del año anterior. Sólo en siete existe riesgo de que estos aumenten. Desgraciadamente, Florida está incluida en esa lista.

Los otros son California, Nevada, Arizona, Michigan, Ohio e Indiana. No todos estos préstamos irán a mora, ni todos fueron dados en forma irregular. La mayoría de los préstamos que tienen problemas son los que ya pasaron el período de 3 a 5 años de tasa fija o de puro interés, y vieron aumentar su pago mensual de un día para otro.

La mayoría de estos préstamos con problemas están siendo refinanciados, convirtiéndolos en préstamos tradicionales de 30 años con tasa fija. Del total de nuevos préstamos otorgados en julio 2007, el 46,4% son préstamos refinanciados.

El gobierno federal, preocupado por las consecuencias de una avalancha de quiebras sobre la economía, tiene una serie de proyectos para ayudar a los propietarios con problemas. Para ampliar la oferta de préstamos baratos para gente de medianos o bajos recursos, la ley permitirá darles más flexibilidad a tres importantes agencias de préstamos hipotecarios.

La Federal Housing Administration (FHA) es una institución creada en 1934, durante la gran depresión para ayudar a que compradores de primera vivienda consigan tasas más bajas garantizándoles a los bancos el pago mensual. Hasta el mes pasado no estaba autorizada a garantizar créditos de más de 362.000 dólares, cifra demasiado baja, que deja muchos beneficiarios fuera del sistema. La nueva ley permitirá garantizar créditos mucho más altos. El monto máximo será el promedio de los precios de las propiedades en cada condado, con una máximo cercano a 730.000 dólares.

Fannie Mae y Freddie Mac son las dos compañías financieras de segundo grado más grandes del país. Ellas compran las hipotecas emitidas por los bancos. Aunque son compañías privadas, están garantizadas por el gobierno federal, quien les impone restricciones. Hasta ahora sólo podían comprar hipotecas de no más de 417.000 dólares. Ante las presiones de varias asociaciones, el Congreso autorizó a ambas a contraer préstamos con los mismos límites que la FHA. Los más favorecidos serán los propietarios de las ciudades más costosas del país. Además, a fines de febrero el gobierno anuló las restricciones de préstamos que estaban vigentes. Eso significa que tendrán más dinero para prestar, aliviando las actuales restricciones de acceso a préstamos hipotecarios.

La Federal Reserve (FED) planea seguir recortando las tasas de interés en sus próximas sesiones, para hacer los préstamos más accesibles e inyectar mucho dinero al mercado para que los bancos les presten a sus clientes.

En resumen, este nuevo capítulo en la novela titulada "la crisis inmobiliaria" está relacionado con los aumentos en los precios de los últimos años, pero sólo tangencialmente. Puede afectar la recuperación del sector unos meses, porque los bancos están dando los préstamos con mucho más cuidado que antes, y poniendo nuevas reglas y condiciones para evitar repetir los errores que cometieron en estos últimos años.

Estas son las bases necesarias para que el próximo boom del mercado inmobiliario sea sustentable en el tiempo y asegure muchos años de bonanza económica. De eso tratará el próximo capítulo.

Socio principal de G& D Developers, de North Miami Beach, Florida.