La valorización de la tierra, en el radar de los inversores.

La valorización de la tierra, en el radar de los inversores.


Renta: en el período 2003-2010, el retorno económico de las propiedades urbanas y rurales superó a las colocaciones financieras.



La mayoría de los inversores de nuestro país canalizan sus activos en
inmuebles (urbanos y rurales), en el circuito financiero (plazo fijo,
acciones) y en moneda extranjera (dólar, euro).

Luego de la fuerte crisis de 2001, gran parte de los capitales
nacionales se volcaron desde los mercados financieros a la economía
real. A su vez, la baja tasa de interés internacional tuvo un impacto
fuertemente alcista para los inmuebles urbanos y rurales.

En el período 2003-2010, los inmuebles urbanos aumentaron en
dólares algo más del 200 por ciento y los rurales más del 300 por
ciento. El plazo fijo arrojó quebranto y las acciones presentaron gran
volatilidad. Tanto el dólar como el euro arrojaron un magro incremento
del orden del 30 por ciento.

En nuestro país, con elevada inflación e incertidumbre, la inversión en
inmuebles urbanos y rurales fue un excelente resguardo del capital y
también de gran valorización en dólares.

A la hora de analizar la compra de un campo, los inversores suelen
tener en cuenta el siguiente orden de prioridad: a) resguardo del
capital, b) perspectivas de valorización y c) renta.

Resguardo de capital. No debe haber inversión más segura que la
compra de tierra. Si está bien evaluada, constituye un excelente
resguardo y valorización del capital. En el mediano y largo plazo la
tierra siempre ha tendido a incrementar su valor.

Perspectivas de valorización. En el período 2003-2010, el valor de los
campos agrícolas y ganaderos de la región pampeana y extra
pampeana aumentó más del 300 por ciento, por lo que en nuestro país
no hubo mejor inversión que la compra de tierra.

Los factores que motivaron la valorización de los campos fueron el alza
de los granos, el incremento de los valores de los arrendamientos, las
bajas tasas de interés, la falta de alternativas de inversión, la tierra
vista como resguardo de capital y también las expectativas que seguirá
valorizándose a futuro.

Nivel récord. Los precios de la tierra en la Argentina registran un
récord histórico, pero en realidad no se sabe si se está en el techo de
un final de ciclo, en el cual los valores de los campos tenderían a bajar,
o si nos encontramos ante un nuevo escenario mundial, en el que el
valor de la tierra seguirá subiendo con el tiempo, aun en forma
independiente de su renta productiva.

La población mundial es de casi siete mil millones de habitantes y las
proyecciones indican que para 2050 habrá alrededor de nueve mil
millones. La cantidad de tierra es limitada y cada día habrá mayor
competencia por su uso para la producción de alimentos,
biocombustibles y nuevas áreas para urbanizar.

Probablemente no todas las tierras incrementen de valor en la misma
proporción. Lo harán en mayor medida las que dispongan de agua
para riego, las que presentan alguna limitación de clima y/o suelo, pero
que con el avance de la tecnología serán más productivas con el
tiempo y las que se destinen a urbanización y turismo.

En el período 2003-2010, la renta de las propiedades urbanas y
rurales se ubicaron bien por encima de la financiera, por lo que el
vuelco de los capitales hacia los ladrillos y la tierra fue una respuesta
lógica por parte de los inversores. Se estima que un alza de la tasa de
interés internacional por encima del cinco por ciento recién podría
llegar a frenar la demanda de inmuebles.

Actualmente, la renta anual de los inmuebles urbanos es del 5-6 por
ciento, valor más alto que la de los inmuebles rurales que, en general,
se sitúa entre el tres y el cuatro por ciento. No obstante, debe tenerse
presente que los inmuebles urbanos se deprecian por antigüedad,
mientras que la tierra no sólo no se deprecia, sino que tiende a
valorizarse con el tiempo. Quizás éste sea el punto más importante a
tener en cuenta al momento de comparar la renta de las propiedades.

La valorización de la tierra puede llegar a ser mayor que la renta, tal
como ha ocurrido sistemáticamente en nuestro país desde 2003 al
presente. Por otro lado, mientras en general los arrendamientos
agrícolas se fijan en quintales de soja, relacionado a la exportación y al
dólar, los alquileres urbanos cotizan en pesos y dependen en gran
medida de los ingresos de la población.

Otros aspectos a tener en cuenta al evaluar la compra de un campo,
sobre todo si se lo compara con la inversión en ladrillos son; monto
disponible, facilidad para eventualmente desprenderse del activo y

La compra de un campo requiere de mayor capital que la compra de
departamentos, por lo que en general está reservada a medianos y
La eventual realización del activo en tierra puede demandar algo más
tiempo que la venta de un departamento, lo que podría ser una
limitante para quienes pudieran requerir desprenderse aceleradamente.

Por ser la renta de la tierra más baja que la de los departamentos,
podría ser esto una limitante para aquellos inversores que requieran
mayores ingresos por ese concepto.

No existe una inversión que pueda considerarse como ideal. La opción
más adecuada dependerá de la etapa de la vida en que se encuentre
el inversor, monto disponible, seguridad en cuanto a resguardo del
capital, perspectivas de valorización, necesidad de renta, vocación,
etc. En aquellos casos que se pudiera, suele ser aconsejable
diversificar, ya que como decían nuestros abuelos es conveniente
“poner los huevos en diferentes canastas”.

El autor integra la firma García Astrada Inmobiliaria Rural;
Alejandro@garciaastrada.com.ar

Fuente: CIBA